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TSON FUNDINGを再チェック!ファンド募集の急増による危険はないのか?

投稿日:2022年7月22日 | 執筆:カナメ先生
TSON

ユーザーさんから掲示板に

名古屋市2500万クラスの定借戸建て賃貸物件って売れるものですか?
賃貸に出す人、自分で住む人、どちらでも購入希望者がいるイメージが湧かないのですが…

という質問をいただきました。

・外部から「売れるかどうか」を判断することは難しい
・実績のあるTSONが売れると判断している
・個人的な不動産投資経験からすると戸建賃貸の需要は高い

という回答しましたが、これをキッカケにTSONに対する不安が高まってきました。

個別ファンドについてではなく、TSONという会社をしっかりと調べることで、TSON FUNDINGの信頼性を再評価してみたいと思います。

株式会社TSONについて

会社名株式会社TSON
設立2008年8月20日
本社愛知県名古屋市中村区名駅三丁目22番8号 大東海ビル2階
代表者荒木 健次(2020年に就任)
株主深川 堅治(78.23%)
上場東京証券取引所TOKYO PRO Market
従業員数26人(内テック事業 2人)

・不動産ファンド事業、分譲戸建事業が主軸
・独自開発の不動産AI「勝率一番」を強みとする
・TSON FUNDINGの会員数は2,800名(2021年12月31日時点)

業績推移
TSONの業績推移

・半期の経常利益が1,784万円しかない
・純資産額は5.87億円
・自己資本比率が急激に減少(46.9% → 36.5% → 24.3%)
・不動産特定共同事業出資受入金は11.94億円
・営業キャッシュフローが大幅マイナス(棚卸資産5.2億円増加)

業績は好調とは言えません。不動産クラファンの分配金負担が重くなっており、当期以降の黒字達成に不安を感じます。

筆頭株主の深川堅治氏について

・1976年に24歳で「東新住建」を設立(今は70歳ぐらい)
・1992年に着工数で東海3県の第1位(それから20年ほど維持)
・1998年に株式公開(JASDAQ)
・創業から33年連続黒字を達成
・2009年にリーマンショックの影響で経営破綻(負債総額 約491億円)
・民事再生を申請し、3年後には売上250億円までV字回復

民事再生とは
・倒産の一種(倒産には破産、民事再生、会社更生などがある)
・経営陣の続投が認められる
・減額された借金を返済していくための手続き

東新住建が民事再生となった要因
・サブプライムローン問題による金融不安(貸し渋り、貸し剥がし)
・原油高による建築資材の高騰
・改正建築基準法施行の影響

分析
・非常に力のある人(ただし、今は高齢)
・野望が大きく安全マージンが小さい人
・仕方ない部分もあるが民事再生となった事実はマイナス要因

不安① 募集ペースの急増

TSON FUNDINGの募集額推移グラフ

基本的に募集ペースの急増は警戒シグナルです。
無理な拡大により経営が杜撰になるケースが多いです。

ふどクラ研究所で各不動産クラファンの募集ペースを見ることができます。
右上のプルダウンメニューで事業者切り替えが行えます。

不安② SONAEシリーズのリリース

2021年8月にリリースされたSONAEシリーズは「相続税、贈与税対策」を特徴とするファンドです。運用期間は3~10年間に設定されており、従来のファンドよりも長くなっています。

不安③ ポイントサイトでの大型キャンペーン

・モッピーなどのポイントサイトで実施
・条件は「新規会員登録後2022年6月30日までに10万円の投資完了」
・条件達成で17,500ポイントが貰える(17,500円相当)

ポイントサイトは投資リテラシーの低い層の獲得に適しています。

掲示板での口コミ情報(抜粋)

SONAE14号は対象不動産が売却されちゃったか何かで不成立でした。 申し込んで送金もしたのに…一ヶ月無駄になりました。

この運営会社は従業員が少ないのか体質なのか、とにかくやること雑すぎ。

さっき「SMART FUND27号」に申し込んだのに、「SMART FUND26号」分の契約成立時交付書面がでてくるんだけど。。。これってやばくない?

契約書は非常に大事である。
それが誤るとは前代未聞。

高利回り復活・乱発してたのが気にはなっていたが…とうとうって感じか

これまで見向きもしない奴ばかりだったから、投資環境は良好だった。
それなのに急に多くの投資家が押し掛けてきたから、事業者側の対応が追い付かないんだろ。以前はそんなに問題なかったぞ。少しは長い目で見てやれよ。

[参考] TSON FUNDING掲示板

カナメ先生の見解

自社開発物件の消化を自社組成ファンドに頼るのは、仕組み的にモラルハザードに繋がりやすいのだと思います。

①実績のある会社が開発した新築物件
②東証プロマーケット上場企業

これらの要素を考慮すると、問題が表面化するのは何年後、年十年後になるかは分かりません。それどころか問題が起こらない可能性もあります。

そして、不動産に紐づいているため価値がゼロになるわけではありません。

しかし、投資は疑ってかかるに越したことはありません。

当面は十分な情報(開発数、外部への売却数、全体の入居率など)が適時公開されることが望まれます。

TSON FUNDINGの公式サイト

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TSON FUNDING掲示板

カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴21年。ソーシャルレンディング歴6年。運用資産3.5億円以上。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[4484] no name(2022-07-23 12:03:21)
ファンド募集が増えてもそれにキチンと対応できていれば問題ないが
募集が完了したファンドを取り消したり
間違った告知したり
挙句の果ては異なるファンドの契約書を配布したりしている
投資家が増えたからと擁護してる人もいるが上記の内容は投資家の多い少ないに関係ない初歩的なミスばかり
安心して投資を継続できる状態ではないので今投資してる分が償還されたら撤退予定
[4470] no name(2022-07-23 08:57:09)
名古屋市2500万クラスの定借戸建て賃貸物件
2500万売れるはずちゃう??安くない??
家賃は知らないけど、賃貸に出せなくても自分用できるちゃう?
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