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TECROWDにインタビュー!モンゴルの高利回り不動産は投資に値するのか?

投稿日:2021年7月15日 | 執筆:カナメ先生
TECROWD(テクラウド)にインタビュー

注目の新サービス「TECROWD」にインタビューをさせていただきました。

「利回りの高さは魅力だけど、新興国の不動産投資は怖い」という方の投資判断に役立てていただければ幸いです。

[関連記事] 新興国投資の不動産クラファン「TECROWD」を徹底分析

目次
(1) 不動産開発国を決める基準は何ですか?
(2) モンゴル国は将来性があるのでしょうか?
(3) モンゴル以外の国のファンドを募集する予定はありますか?
(4) TECRAの日本人社員は常にモンゴルにいるのでしょうか?
(5) カントリーリスクについて出来るだけ詳しく教えてください
(6) なぜ築浅で好立地なのにこれほど賃料の利回りが高いのですか?
(7) 8.0%という高利回りはサービス開始時期のみの特別条件でしょうか?
(8) 基本的に運用期間内に売却することを目標にしているのでしょうか?
(9) TECRAが倒産した場合、投資家が全損をくらう可能性はありますか?
(10) 早期償還は高い確率で発生すると考えていますか?
(11) TECROWDを開始した目的を教えてください
(1) 不動産開発国を決める基準は何ですか?

新興国で経済成長の期待値が高く、今後も人口の増加が見込まれる国というが前提にはなりますが、東南アジアのタイやミャンマー、ベトナムでは既に日本の大手ゼネコンが進出し、開発を行っています。

そこで中央アジアとよばれる地域ではまだ日本企業の進出は少なく、日本のゼネコンや建設会社が現地で貢献できる余白が多く残っています。

また、その中でも親日国である国、中華系の企業が進出しづらい国などを選定基準にしています。

【TECROWDによる回答】

大手と競合しないように明確な参入基準があるのですね。

(2) モンゴル国は将来性があるのでしょうか?

モンゴルはGDPが年間7%ほど上昇していることなど、いわゆる新興国として順調な経済成長をしています。また、人口バブル期で特に 0〜10歳、30~40歳 の人口が多く今後も安定した人口増加が見込まれます。

その一方で現状では人口の7割以上がゲルと言われるテントを中心としたインフラの整備がせれていない簡易的な住居に住んでいて、近代的な住宅の開発が追いついていない状況です。

よって今後も開発は加速し、それに伴う経済の成長や開発市場の成長も見込まれます。

などから今後新規開発による住宅の需要が増え続けると判断しています。

【TECROWDによる回答】
(3) モンゴル以外の国のファンドを募集する予定はありますか?

上記条件の中央アジアを中心にカザフスタン、ウクライナなどで開発を進め案件の組成をしていきたいと考えます。
【TECROWDによる回答】

人口は「モンゴル 322万人、カザフスタン 1,851万人、ウクライナ 4,439万人」です。

(4) TECRAの日本人社員は常にモンゴルにいるのでしょうか?

日本、モンゴルにそれぞれに日本語が堪能なモンゴル籍のスタッフがおります。

現状コロナの状況で日本人の渡航が制限されていますが、可能な範囲で日本人スタッフも駐在しています。

【TECROWDによる回答】
(5) 考えうるカントリーリスクについて出来るだけ詳しく教えてください

<経済規模>
経済規模が小さいことによるボラティリティリスクが高くなっています。

<外交>
内需が小さい分、中国、ロシアを中心とした隣国との貿易で成り立っている部分が大きい。こうした隣国との政治的な関係の影響により経済が大きく変動するリスクがあります。現状は良好です。

<産業構造>
豊富な地下資源による鉱業が産業の中心。鉱業がGDPの二割を占めており、国際的な資源価格の変動にさらされるリスクがあります。

<コロナの影響>
新型コロナウイルスによる経済への影響も日本に比べると深刻です。他方、ワクチンの接種状況は日本よりもはるかに進んでおり、厳しい規制は残っていますが、部分的に入国の規制も解除されたという情報があります。こうした状況が順調に推移すれば、中国、ロシアとの間の規制が緩和され、日本に比べると比較的早い時期に深刻な状況は脱するものと考えております。

【TECROWDによる回答】

(6) なぜ築浅で好立地なのにこれほど賃料の利回りが高いのですか?

建設コストや土地が安いのに対して現地の相場賃料が高いため、この利回りを確保しています。
【TECROWDによる回答】

建設コストが安く、供給が少ないため、利回りが高いようです。

(7) 8.0%という高利回りはサービス開始時期のみの特別条件でしょうか?

対象不動産で収支を組んだ上で決定した利回りとなっておりますので特別な条件とは考えておりません。
【TECROWDによる回答】

(8) 基本的に運用期間内に売却することを目標にしているのでしょうか?

多少前後はあると思いますが、償還時期にあわせて売却をすることを目標にしています。既に同価格で買い戻したいというお声はいただいてますので売却の実現性に関してはあまり心配していません。
【TECROWDによる回答】

(9) TECRAが倒産した場合、投資家が全損をくらう可能性はありますか?

可能性はあります。破産手続きなどにより財産が処分された場合は出資金の全額が返還されないリスクがあります。当該リスクについて契約成立前交付書面も是非、ご参考ください。
【TECROWDによる回答】

TECRA社の決算情報チェックは必須ですね。

(10) 早期償還は高い確率で発生すると考えていますか?

売却活動の開始から、財産の処分が予想より早く完了する可能性はありますが、売却活動の状況をみての判断となりますので早期償還の確率については言及できません。
【TECROWDによる回答】

(11) TECROWDを開始した目的を教えてください

施工会社として現地で開発を進めてまいりましたが、現地での開発資金は日本の銀行から融資を受けることは難易度が高く、また、現地の金融機関から借入をするとなると金利が高いため、日本人の投資家から募った資金を開発資金に充当させていただくことで、当社の開発を加速させることが可能になると思いサービスをローンチいたしました。

新興国における不動産開発事業への資金調達をスムーズに行いつつ、このスキームを通じて当社の事業成功により新興国の経済成長や建築技術の向上に貢献することを目的としています。

【TECROWDによる回答】

・現地の開発資金は日本の銀行から融資を受けづらい
・現地の金融機関からの借入は金利が高い
・TECRAの開発を加速するために資金が必要

モンゴルの各銀行では13%前後の金利で定期預金を提供しているため、日本の投資家からの資金集めが合理的な選択肢となります。

カナメ先生の見解

全ての質問に対して率直な回答をいただけました。

本質としてはTECRAの新興国開発プロジェクトに相乗りするイメージです。

・利回りが高い(8.0%)
・投資対象が完成物件
・物件の所在地が明確
・決算情報を公開している
・スタッフの顔が見える
・多くの実績がある
・不動産投資なのでインフレに強い
・日本の投資家からの資金集めは合理的な選択

これらの要素を考えると、悪くない投資先だと思います。

しかし、オーナーズブックCRE Fundingに比べると確実にリスクの高い投資先ですので、投資割合は抑えておくことをおすすめします。

TECROWD(テクラウド)の公式サイト

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カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴17年。ソーシャルレンディングへの投資額はトップクラスの個人投資家。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[4533] no name(2021-07-18 23:23:01)
モンゴル人は、コロナに非常にかかりにくく、重症化もしにくい。何故なら様々な種類の動物(牛だけでなくロバや羊など五種類以上)から取れる乳製品を毎日食べることにより抗体が異常に活発だからだとか言う研究結果を以前に聞きましたが、変異には流石に対応できませんでしたか。
[4338] no name(2021-07-15 22:20:45)
サテライトとしては悪くない、かも。
[4296] カナメ先生(2021-07-15 13:52:10)
貸付先の信用を取るか、不動産という現物を取るか迷いどころです。
また、外貨建ての貸付と比較すると不動産のほうがインフレに強いというメリットがあります。
[4283] no name(2021-07-15 11:39:46)
モンゴルならクラクレのファンドのほうがいいかな
貸付先が上場企業だし
[4282] no name(2021-07-15 11:39:42)
ワクチン接種について7/14のジェトロの情報によれば感染拡大が深刻となってますね。モンゴルでは8割が某国ワクチンとのこと。

モンゴルは親日で有名ですが、「中露」vs「日欧米豪」の現状からすると地政学的リスクが気になるところです。

米国のテーパリングが前倒しになる可能性を考慮すると、運用期間2年間中の為替変動は相当あるのではと思います。

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