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オーナーズブックの利回り4.0%大型ファンド!南青山土地が担保のシニアローン

投稿日:2019年11月12日 | 執筆:カナメ先生
オーナーズブックから募集額8億円の大型ファンドが登場しました。利回りは4.0%と控えめですが、LTV71.4%のシニアローン(高需要エリア)なので良い案件だと思います。

南青山の地図・立地

ファンドの情報

ファンド名南青山商業ビル素地第1号第1回
利回り4.0%
運用期間13ヶ月
募集額8億円
募集開始11月12日 18:00(先着方式)
担保第一順位抵当権(LTV 71.4%)
貸付先不動産保有会社AZ

貸付先の情報

南青山商業ビル素地第1号第1回の物件リスク分析

・2013年1月に設立
・東京都千代田区に所在
・主な事業は不動産賃貸事業
・直近3期のうち3期前及び2期前は黒字を計上
・前期は台風の影響で保有物件の修繕費が嵩み赤字を計上 → 債務超過
・今期は黒字を計上し、資産超過となる見込み(AZ社の予想)

オーナーズブックの分析では貸付先の「リスク大」になっています。現時点で債務超過なので仕方ありません。貸付先が飛んでしまう可能性は低くないと考えておくべきでしょう。

担保不動産の情報

南青山商業ビル素地第1号第1回のLTV

・状況は住居だが商業ビル素地(土地)の価格として査定
・外部専門家による査定額を参考に11億2,000万円と査定
・建物取り壊し費用等は控除してある
・LTV 71.4%のシニアローン(第一順位抵当権)

やはり、シニアローンだと安心感が違います。LTVの低さも嬉しいところです。

カナメ先生の見解

○最近の傾向だと利回り4.0%は悪くない
○期間が長め(13ヶ月)なのは嬉しい
×連帯保証人の設定が無い(確認済み)
×低金利だと営業者報酬(貸付金額の2%が上限)が重い

総合的に見れば「買い」の案件だと思います。貸付先の不安はありますが、担保評価が間違っていなければ問題ありません。「全てはオーナーズブックの目利きにかかっている」ということです。

最近は評価を落としていたオーナーズブックですが、実力派上場企業の底力を見せてきました。

募集開始は本日(11月12日)の18時からですので、購入予定の方はデポジット口座への事前入金を忘れないようにしてください。

カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴21年。ソーシャルレンディング歴6年。運用資産3.5億円以上。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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