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6連続で同貸付先のSBISL不動産担保ローン事業者ファンドNeo 6号に投資するべきか?

投稿日:2019年10月12日 | 執筆:カナメ先生
SBISL不動産担保ローン事業者ファンドNeo 6号

SBIソーシャルレンディングから「SBISL不動産担保ローン事業者ファンドNeo 6号」が募集されます。しかし、不動産担保ローン事業者ファンドNeoシリーズは1~6号までが同じ貸付先ということで、多くの投資家が不安に感じています。

投資するべきか?リスクは高いのか?などを説明していきます。

ファンド情報

ファンド名SBISL不動産担保ローン事業者ファンドNeo 6号
募集開始2019年10月16日 10:00
利回り6.0%
運用期間約12ヶ月
募集金額15億円
貸付金利7.0%(管理手数料1.0%)
担保借手が「第三債務者」に対して有する「抵当権によって担保された貸付債権」に質権を設定(SBISLが担保に対して抵当権を実行可)

貸付先のB社について

10年以上にわたり金融ビジネスを営んでいる事業実態のある会社です。社長ブログの更新頻度が高く、スタッフの良い雰囲気が伝わってきます。
貸付先としてのイメージは悪くありません。

今後はフィンテック分野への参入を視野に入れ、数年後の上場を目標にしています。

心配な点としては、今回のファンド(Neo 6号)を合わせるとSBIソーシャルレンディング経由で約77億円を借りることになるので「会社規模に見合わない借入額」であることは否めません。

Neo 1号9億円2019年5月
Neo 2号15億円2019年6月
Neo 3号20億円2019年7月
Neo 4号8億円2019年8月
Neo 5号10億円2019年9月
Neo 6号15億円2019年10月

※投資家限定情報として会社名や決算書などが公開されているので、詳しいことはご自身で確認してください。

保全性・危険性について

SBISL不動産担保ローン事業者ファンドNeoの貸付実行例

不動産価値の85%まで貸付けを行うスキームです。
保全性はSBIソーシャルレンディングの不動産査定能力にかかってきます。

プラス要素
・不動産担保がある
・SBIソーシャルレンディングが不動産査定をしている
・リコースローンなのでB社に返済責任がある

マイナス要素
・B社のキャパシティを超えている可能性がある
・収益物件の査定には「収益還元法」を用いていると明記

カナメ先生の見解
2015年までは社員数5名だったB社ですが、現在は30名以上の社員を抱えて、上場を目指している状況です。急激な成長に社内体制整備が間に合わない可能性があり、それが一番のリスクだと考えています。

B社が破綻した場合でも不動産担保があるので、ある程度の元金は返ってくると思われますが、完済されないケースも想定しておく必要があります。

ちなみに過去に延滞を起こしたSBISL不動産バイヤーズローンファンド16~22号では、7ファンド全体で5.8%の損失(デフォルト)を発生させています。
最も損失率が大きかったのは22号で18.2%です。

不動産担保ローン事業者ファンドNeoとの付き合い方

ベース部分は「常時型の不動産担保ローン事業者ファンド(4.3%前後)」に投資するべきだと思います。そのうえで期待利回りを上げたいと考える人は、Plusシリーズやディベロッパーズローンファンドを混ぜていく戦略が有効です。

[参考記事]
SBISL不動産担保ローン事業者ファンド(常時型)の借手が6社に増えました

評価A+SBIソーシャルレンディングの公式ホームページ

カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴17年。ソーシャルレンディングへの投資額はトップクラスの個人投資家。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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