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ガイアファンディングで約2.7憶円の延滞!詳細情報と見解(続報含む)

投稿日:2018年9月26日 | 更新日:2018年11月3日 | 執筆者:カナメ先生
2018年9月25日 16:48分頃にガイアファンディングから延滞のお知らせが入りました。掲示板に速報を書き込んでくれたtakaさん、ありがとうございます。

11月2日:ガイアファンディングより追加情報

ガイアファンディングから追加情報が届きました。
今回は「10月末を予定していた開発許可が取れていない」とのことです。

延滞の情報

運用期間2017年8月29日~2018年9月18日(開始日はファンドごとに異なる)
延滞総額273,710,000円(出資元本の全額)
ファンド件数19本
ファンド名テキサススターローンファンド23~25号、27~28号、31号、35~37号、40~41号、43~50号(第1~19次募集)
全ファンド
リンク
23号 | 24号 | 25号 | 27号 | 28号 | 31号 | 35号 | 36号 | 37号 | 40号 | 41号 | 43号 | 44号 | 45号 | 46号 | 47号 | 48号 | 49号 | 50号
状況9月18日を支払日とする上記のファンドの利息の支払いが無かった。
原因本案件は「土地の仕入れを行い、開発許可を取得し売却する事業計画」だったが、開発許可取得に想定以上に時間を要しており、開発案件の売却が行われていないため。
開発許可
遅延の理由
案件所在地はテキサス州マンヴェル市です。昨年8月に発生したハリケーンハービーの影響により、当該の土地は更地でもあり大きな影響はなかったものの、許可申請に対する当局の手続きが遅れてしまいました。
期失の事由ガイアファンディングまたはmaneoプラットフォームにおいて再募集を行う想定をしておりましたが、maneoマーケットによるリファイナンス案件審査基準に必要な各種エビデンスを期日までに揃えることができず、再募集が叶わなかったことが主たる理由です。
回収の見込み 最終貸付先企業における開発許可の取得および売却活動について、関係当事者と交渉中です。
案件C
(9/28)
案件2の貸付先C社につきましては、今回、ガイアファンディングまたはmaneoプラットフォームでの再募集を想定しており、この案件2についてもリファイナンスすることを前提に調整をしておりました。その結果、案件1と同様に遅延となりました。急ぎC社との打ち合わせ行い、返済する意思を確認できております。返済時期については改めてお知らせいたします。
現状および
今後の計画
(9/28)
現在プロジェクトは進捗しており、開発許可以外に必要な各種許認可の取得等は、エビデンスを含め確認できております。開発許可が下り次第、水道などのインフラ工事を実施、住宅建設業者に売却・イグジットの予定です。
工事完了後の売却先として住宅建設事業者との契約が締結済みで、すでに頭金もエスクロー口座(第三者預託)に入金されており、エビデンスも確認しております。
開発許可と
売却の予定
(10/12)
U社より「2018年10月末には当局から開発許可がおりる見込み」と連絡を受けたとの報告。開発許可から売却までは約4ヶ月(2019年2月末)、そこからガイアファンディングへの返済までが約1~2ヶ月(2019年3月末~4月末)です。
開発許可の
審査続行
(11/2)
10月末に開発許可が下りる見込みでしたが、現在も審査が続行している状況です。

今回の延滞は想定の範囲内と言える

今回の延滞額(約2.7憶円)はガイアファンディングの成立ローン総額(約89億円)の約3.0%です。利回り9.0~11.0%の案件を中心とするガイアファンディングでは当然起こりうる範囲内の延滞です。

※注意:「今後の期待利回り=利回り-3.0%(今回の数値)」ではありません。
現時点では「グリーンインフラレンディング」とは異なり正常な状況と言えます。
以下にグリフラとの比較表を掲載しておきます。

SL会社貸付金額完済金額完済率
グリーンインフラレンディング20,080,260,000円6,618,348,478円32.9%
ガイアファンディング8,901,780,000円4,770,950,000円53.6%

担保状況

物件完成時の評価額9憶8400万円
先着抵当5憶9100万円(LTV60%)
ガイア投資家の抵当2憶7371万円(LTV60~88%の範囲)

担保があるとは言え、第2順位(メザニン)なのは厳しいところです。

評価額の9割で売れた場合は全額回収できます。
評価額の8割で売れた場合は回収率71.7%です。
評価額の7割で売れた場合は回収率35.7%です。

代表・Kelvin Chiu(ケルビン チウ)氏の経歴(公式サイトより引用)

Kelvin Chiu氏の写真

台湾出身。国立台湾大学卒業、ニューヨーク大学でコンピュータサイエンスの修士号を取得。主にニューヨーク、東京の金融業界でIT/経営戦略、コンサルタントやエグゼクティブとして17年以上に亘る幅広い経験を持つ。その活躍の場は、ゴールドマンサックス、JPモルガンチェイス、Citiグループなど多数。元SBI Japannextの執行役員。自身も20年近く投資家として世界を飛び回り、国内外の不動産業界のみならず、株式、コモディティ(アメリカのCommodity Representative免許所有)、FX取引にも精通する。2015年ガイアファンディング株式会社の代表取締役に就任。

Kelvin Chiu氏のFacebook

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カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴17年。ソーシャルレンディンへの投資額はトップクラスの個人投資家。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
no name(2018-11-03 16:36:20)
ええ、私自身興味深く見ています。また何か参考になりそうなものがあればご連絡致します。
カナメ先生(2018-11-03 14:08:55)
とても参考になります。ありがとうございます。
セレクトファンドのカリフォルニア州は「最も制限が厳しい」に分類されていますね。
no name(2018-11-03 13:45:26)
テキサス州は比較的当局の規制は緩いみたいですね。
https://gentosha-go.com/articles/-/6897
ガイアファンディングより本日15時に期失ローンについてメールが入りました。(2018-10-12 15:14:06)
平素よりガイアファンディングをご利用下さり、ありがとうございます。

ガイアファンディングよりお知らせです。

遅延が発生しておりますテキサススターローンファンド23~25 号、27~28 号、31 号、35~37 号、40~41 号、43~50 号(第 1~19次募集)におきまして、新たにお伝えできる内容が御座いますので、お知らせ致します。

【開発許可取得・売却の予定】
最終貸付先U社より、現在のところ、2018年10月末には当局からの開発許可がおりる見込みとの連絡を受けております。
開発許可取得から売却までが約4か月です(既にお知らせさせていただいた通り、売却先との契約は締結済み、頭金のエスクロー口座入金も確認できております)。
そこから、ガイアファンディングへの返済までが約1~2か月です。

投資家の皆様にはご心配をおかけしており、大変申し訳ございません。
何卒よろしくお願い申し上げます。

ガイアファンディング株式会社

no name(2018-09-28 10:23:00)
事業者Cは多数のローンファンドに案件2として含まれていて、私の確認した範囲ではすべて運転資金の融資です。
その中には今回「期失」となった案件2と貸付期間が重複するものも多数あるのですが、なぜか今回の案件以外は「正常」となっています。
問い合わせの回答をお待ちしています。
カナメ先生(2018-09-27 09:28:39)
C社の情報ありがとうございます。多数あるのですね。
案件2も延滞になった理由についてガイアに問い合わせてみます。
カナメ先生(2018-09-27 09:23:58)
ご指摘ありがとうございます。助かります。
数値の扱いは難しいですね。

リファイナンス案件も「投資家が投資に値すると考えて投資している」という意味で、普通の案件と同じように考えていました。(リファイナンス先がガイア以外であることを想定)

また、「成立ローンが母数の延滞率」と「平均利回り」を同列に並べるのは好ましくないと思います。ただ、なんらかの目安となる数値を表示したいと思い、掲載しています。注意書きを入れさせていただきます。

通りすがり(2018-09-27 02:34:45)
リファイナンスが相当程度含まれていると考えられるため、母数を成立ローン総額とするとミスリードすることになると思いますが。
想定の範囲内のわけがない(2018-09-26 23:03:54)
カナメ先生
これらの案件以外にC社が案件2に多数絡んでいます。
カナメ先生(2018-09-26 16:12:40)
ご意見ありがとうございます。
気になったので新しいファンドから順番に調べてみました。
本日はお休みですので、また後日詳しく調べてみます。

≪案件2がCA社≫
カリフォルニアファミリーホームグランファンド 4憶2240万円 A社・CA社
テキサスファミリーホームファンド 3憶1200万円 AB社・AB社・CA社
カリフォルニアファミリーホームローンファンド 6憶7250万円 W社・CA社
テキサスレジャーパーキングファンド 4憶2000万円 AA社・CA社
暑中お見舞いローンファンド 1憶9120万円 Q社・CA社

≪案件2がC社≫
特別短期ローンファンド 2憶4000万円 J社・C社
ダラスレジデンシャルコミュニティファンド7号 4憶2000万円 R社・C社

想定の範囲内のわけがない(2018-09-26 11:49:11)
U社だけでなく金額がわずかなC社まで一緒にキシツになっている。C社といったらガイアの案件の中でもかなり多い。想定の範囲内の訳がない。
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