1ヶ月ほど前に紹介した新しい不動産クラファン「SOLS（ソルス）」が第3弾ファンドのを募集を行っているため分析してみます。
[参考記事] 新しい不動産クラファン SOLS（ソルス）を徹底分析
ファンド詳細情報
| ファンド名 | フジテラス用賀（世田谷区玉川台） |
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| 利回り | 4.50% |
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| 運用期間 | 18.3ヶ月 |
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| 募集金額 | 1.87億円 |
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| 募集期間 | 2022年11月1日～2022年11月30日 |
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| 運用開始 | 2022年12月22日 |
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| 劣後出資比率 | 約66% |
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| 配当原資 | インカムゲイン型 |
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投資物件情報
| 物件名 | フジテラス用賀 |
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| 住所 | 東京都世田谷区玉川台2丁目12-11 |
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| アクセス | 東急電鉄田園都市線 『用賀』駅 徒歩 約7分 |
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| 土地面積 | 609.08㎡（183.94坪） |
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| 延床面積 | 1708.13㎡（516.70坪） |
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| 構造 | 鉄筋コンクリート造 地下1階付5階建 |
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| 戸数 | 全31戸（25～34㎡/戸） |
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| 竣工 | 1993年2月（築29年） |
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| 鑑定評価 | DCF法 |
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・社員寮として活用されていた物件を2022年9月30日に取得
・各種リノベーションを行い、バリューアップしたうえで売却
・徒歩約10分以内に「コンビニ・スーパー・飲食店」がある
・賃貸需要が高い＆街灯が多く設置されているため治安が良いエリア
入居促進＆バリューアップの取り組み
・既存サービス（食事提供、クリーニング、管理人常駐）を解除し普通賃貸に変更
・賃料の改定 約11,200円／坪（近隣相場 約11,500～12,000円／坪）
・設備不具合のため募集停止していた住居は、修繕し募集を再開
・共用部の改修工事を実施（駐輪場、廊下、エントランス等）
・社宅代行業者に向けての賃貸募集活動
・既存の食堂と管理人室については改修工事を行い、住居として募集開始
注目① 早期売却で投資家が得をするルール
①運用開始から151日以内に売却した場合は151日分の分配金を分配
②152日以降に売却した場合は運用終了日までの分配金を分配
運用開始から151日分（約5ヶ月分）は早期売却時も分配金が確保されます。
投資家にとっては非常にありがたい仕組みです。
注目② 駅まで徒歩7分の好立地
駅まで徒歩7分の好立地に加えて、主要駅までの乗り換えの少なさも魅力です。
注目③ 募集金額に余裕あり
11月1日から募集開始して現時点で51%（残り9,065万円）のため、当選確率はかなり高い状況です。まだ、新しいサービスのため投資家が少ないようです。
募集期間の長さや、運用開始までの長さは徐々に改善されていくと思います。
注目④ 50万円以上の投資でアマギフ5,000円分をゲット
11月11日から新たにキャンペーンが開始しました。フジテラス用賀ファンドに50万円以上を投資（当選）すればアマギフ5,000円分がもれなく貰えます。
フジテラス用賀ファンドの応募状況がイマイチだったことによるテコ入れだと思いますが、SOLSのやる気を感じます。
運営会社「不二興産」の信頼性
・所在地は愛知県名古屋市
・設立は2000年8月（20年以上の実績）
・従業員数は33名
・売上は65.97億円（2022年6月期）
・純利益は0.21億円（2021年6月期）
・株主資本は7.99億円（2021年6月期）
・毎年しっかりと決算公示をしている
・経済産業省の健康経営優良法人2022に認定
上場企業には劣りますが、未上場企業としては高い信頼性と言えます。
カナメ先生の見解
前々から不動産クラファンにおける「早期売却時に投資家が適切な利益分配を得られないこと」には不満を感じていたため、このように解決先を提示してくれる事業者への好感度は上がります。
※COZUCHIも早期売却時に投資家メリットがあります。
・劣後出資比率66%
・好立地のレジデンス（駅徒歩7分）
・入居促進とバリューアップの明確な方針
・ファンド情報が見やすい＆必要な情報が揃っている
・早期売却時のルールが投資家本位
・50万円以上の投資でアマギフ5,000円分が貰えるキャンペーン実施
投資対象としても申し分ありません。
未上場の中堅不動産クラファンだからこそ投資家に寄り添ったサービスを追求できるのかもしれません。
もちろん、投資家としては感情よりも「リスクとリターン」を重視すべきです。
運営会社の信頼性やリスク分散を考慮して、無理せず慎重な投資を行ってください。
新規会員登録時にキャンペーンコード「SOLS2211」を入力するだけで、もれなくアマギフ1,000円分がもれなく貰えるキャンペーンも実施中です。
SOLS（ソルス）の公式サイト
[2439] no name（2023-01-23 19:11:07）
本日、アマゾンギフト券が送られてきました。
運用が上手くいきますように！
[429] no name（2022-11-30 17:13:53）
423
その通りですね。
不動産クラウドファンディングの投資家は投資の初心者が多いですから、
親切丁寧に誤解を生まない表示をしてもらいたいものです。
[423] no name（2022-11-30 10:38:01）
司法書士がどうこうじゃなく投資家に伝える気持ちがあるかの問題だよね
詳しい話は分からんけど借入ありを隠そうとしたのは実際だし
10億の価値がある不動産なのかもこうなると？？？
[422] no name（2022-11-30 10:05:35）
不安になり電話してみました。
プロジェクトは10億で出資が5億5千万、借入4億5千万。司法書士の先生と確認して劣後66%とのこと。重要事項DLは確かに申し込みすると見れないとのこと。今後PG改修予定か？ 私は投資初心者だから細かい事はわかりません。ただ電話をしたら劣後の表記やDLを含めきちんと対応してくれそうな感じはしました。
不安な方は電話されると良いかと。
[411] no name（2022-11-29 19:46:22）
慣れてない人は劣後が厚いと良いと思いがちだけど、
不動産会社が自社資金を寝かせるわけないんだから、極端に劣後が厚いのは借入で補ってるか、
書かれてない組合としての借入があるかのどっちかなんだよね。
もし仮にほんとに寝かせたがる会社ならクラファンなんてやらんしね。
[409] no name（2022-11-29 19:17:58）
408
借り入れがない方が劣後が厚くみえるから、経験の浅い投資家は引っかけられる。
だから隠したくなるだろう。
バレると不信感が増すだけだが。
[408] no name（2022-11-29 19:12:42）
何故にわざわざ隠すんだろ？よっぽどじっくり見られたくない事があるのか。
[407] no name（2022-11-29 17:50:53）
2号案件に投資してるけどそこではリターン状況の下にダウンロード書類の項目があって成立前交付書面とかDLできるようになってる
3号案件はダウンロード書類の項目がない状態
[406] no name（2022-11-29 16:34:38）
うーん。これからここで投資していくつもりやったが
この感じやと無しやな。教えてくれてサンキュー。
[403] no name（2022-11-29 15:05:39）
成立するまでは、申込みキャンセルできるみたいだから、
キャンセルして会員登録キャンペーンアマギフもらって退会するかな。
個人情報持ってかれたのがしゃくだが。
[400] no name（2022-11-29 14:14:55）
398
ホンマでっか？
SOLSはたちが悪いな。
[399] no name（2022-11-29 14:13:45）
それにしてもわざわざ隠すってよっぽど投資家に情報を与えたくないんだろうね
普通見られるようにしておいた方が後から文句言われなくて楽だと思うんだけども
[398] no name（2022-11-29 14:04:55）
393
最初はそれ書いてなかったはず
[397] no name（2022-11-29 13:35:53）
サラ金のCMも
「ご利用は計画的に」
って書いてるし
[396] no name（2022-11-29 13:20:19）
394
嫌だ、まだしない
クーリングオフの最終日にしてやる
[395] no name（2022-11-29 13:18:49）
393
そういう問題じゃないんだよ
いかに誤解を招かず親切な表記をするかだ
それが支持される企業だわな
[394] no name（2022-11-29 12:57:02）
グダグダ言わずに1倍超えてるから早くキャンセルしておくれ
[393] no name（2022-11-29 12:55:47）
webに「こちらの物件には借入金が設定されています」って書いてるし
webの説明すら読んでないの？
[392] no name（2022-11-29 12:52:15）
まだ申し込んだだけで投資はしとらん
[391] no name（2022-11-29 12:45:42）
結局何も考えず投資したのだから自己責任やん
[390] no name（2022-11-29 11:50:51）
>>劣後出資比率66%とういのは、SOLSの言い分ですが、借り入れがあるため、実質的には36.3％相当になります。
嘘とまでは言えないけど、誤解を招く表現だなって思います。正直、印象が良くないので私ならばこういう会社は避けたいなってとこですね。
[389] no name（2022-11-29 11:31:16）
カナメ先生
SOLSが書類見せないということは問題じゃないですか？
アフィしてるんだから直接SOLSに書類寄越せって言ったらどうですか？
[388] no name（2022-11-29 11:31:12）
387
それが何とは言いません。
[387] no name（2022-11-29 11:28:08）
変な意味とは悪意があるということですか？
[386] no name（2022-11-29 11:23:19）
変な意味でやる気まんまんなのだろうか？？この会社。
[385] no name（2022-11-29 09:43:06）
カナメ先生とはいえメールを送るのは抵抗があるからしないけど、
とりあえず内容見て申し込みしなかったから書面は2つとも保存しておいたよ。
[384] カナメ先生（2022-11-29 09:39:20）
> 364さん
ご指摘ありがとうございます。
書類を保存している方がいたら送っていただければ幸いです。
https://www.sl-gakkou.com/detail/8/165.html
[383] no name（2022-11-29 09:37:44）
380
そんな会社はダメだ。
[380] no name（2022-11-29 07:58:59）
書類は全て見られない。
[378] no name（2022-11-28 23:32:42）
377
成立前書面も見られないの？
そっちだよ。大事なのは。
[377] no name（2022-11-28 22:55:43）
みなさんの意見を拝読し改めてこの案件の重要事項説明書等を
確認しようとしたが、申し込み済の者は閲覧できないようになっている。
なんか心配になってきた。本当に信頼できるのかこの事業者SOLSは？
[373] no name（2022-11-28 20:48:18）
364
貴方の言うとおりだな。
そういうことに警鐘を鳴らしたり、事業者に指摘をして初めて先生だと思う。
たぶん借入があるのにも記事掲載時に気づいてなかったでしょ。
利払いのルールを勘違いしてたくらいだし。
この募集の仕方はないよな？
[366] no name（2022-11-28 16:49:43）
>借入より優先出資の方が順位高いような書き方
これはどの箇所を言われてます？
[365] no name（2022-11-28 16:41:16）
自分もそれ思いました。
借入より優先出資の方が順位高いような書き方ですが、違いますよね。
SOLS側にも問題あると思います。
とても50万は投資できません。
[364] Chick（2022-11-28 15:29:30）
劣後出資比率66%とういのは、SOLSの言い分ですが、借り入れがあるため、実質的には36.3％相当になります。分析なのですから、読者目線でこういうこともきっちり解説して頂きたいです。
[9932] カナメ先生（2022-11-14 09:42:13）
> 9914さん
ご指摘ありがとうございます。
今後気を付けます。
> 9898さん
申し訳ありません。
152日以降は運用終了日まででした。
実際は序盤5ヶ月の分配金が保証される仕組みです。
運用終了日という表現を「2024年6月21日」だと勘違いしてしまいました。
[9914] no name（2022-11-13 17:51:16）
例）2023年3月5日売却完了（運用期間74日）
→ 5か月分（151日分）の分配金を分配
2023年7月2日売却完了（運用期間193日）
→ 193日分の分配金を分配
※出資金も分配と同時に償還いたします。
548日分じゃないよ。
カナメ先生は先生を名乗ってるアフィリエイターなんだからちゃんと分析してくれ。
[9913] no name（2022-11-13 17:48:30）
借り入れがめっちゃあるのに超優良？テキトーすぎないか？
[9898] no name（2022-11-13 11:40:10）
COZUCHIと違って152日以降売却なら548日分満額もらえるのは素晴らしいですね
SLや不動産クラファンは再投資が他の投資と比べてしづらいので
早期償還で「実質○○○％」とか言われても投資してる側からすると予定通りの期間で満額もらえた方が嬉しい
