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利回り8.4%!森トラスト・ホテルリート投資法人の評価 - J-REIT分析

投稿日:2020年4月7日 | 執筆:カナメ先生
森トラスト・ホテルリート投資法人の公式サイト

コロナの影響で暴落したJ-REITに注目している人が多いと思いますので、ファンド評価を行います。第1回は森トラスト・ホテルリート投資法人(3478)です。利回りは8.4%程度とされていますが、ホテルREITは賃料変動制を採用しているため、直近の利回りは大幅に下がることが予想されます。

ファンドの基本情報

ファンド名森トラスト・ホテルリート投資法人(3478)
執行役員坂本 周
上場日2017年2月7日
タイプホテル特化型
エリア都心一等地又は世界的に著名な観光エリア
スポンサー 森トラスト(開発)
森トラスト・ホテルズ&リゾーツ(運営・マネジメント)
資産運用会社森トラスト・アセットマネジメント
主な投資主森トラスト(32.80%)

森トラスト・ホテルリート投資法人のスキーム図

特徴・投資方針
・都心一等地又は世界的に著名な観光エリアに立地
・世界中の顧客から上質と評価されるクオリティ
・日本国内のみならず世界中に広がる顧客基盤
・実績豊富なホテル運営会社による高いホスピタリティ
・安全性の成長生徒のバランスに配慮した「固定賃料+変動賃料」割合
・日本の政策やインバウンド需要の拡大を背景とした成長性を享受

森トラストと森ビルの関係
森トラストは元々は森ビルの子会社でしたが、1999年に完全分離しています。森トラスト会長の森章(もりあきら)さんは、森ビルの実質的創業者とされる森稔(もりみのる)さんの弟です。

森トラストと個人投資家の関係
森トラスト・ホテルリート投資法人には森トラストの出資割合が32.8%あるので、個人投資家と森トラストはステークホルダー(利害関係者)となっています。

ポートフォリオ(所有物件)

ホテル名 / エリア 建築年 取得価格 投資比率 客室数 賃貸方式
シャングリ・ラ ホテル東京(リース)
東京都千代田区
2008年420億円38.7%200固定+変動
ホテルサンルートプラザ新宿(リース)
東京都渋谷区
2007年286億円26.4%624固定
コートヤード・バイ・マリオット新大阪
大阪市淀川区
1997年176億円16.2%332固定+変動
コートヤード・バイ・マリオット東京
東京都中央区
2014年138億円12.7%150固定+変動
ヒルトン小田原リゾート&スパ
神奈川県小田原市
1997年65億円6.0%163変動

物件数5件
都市6区比率77.8%
インターナショナルブランド73.6%
スポンサー開発比率94.0%

決算情報(分配金推移など)

森トラスト・ホテルリート投資法人の業績推移

第3期
2017年8月期
第4期
2018年2月期
第5期
2018年8月期
第6期
2019年2月期
第7期
2019年8月期
営業収益23.02億23.06億24.09億23.22億23.99億
営業利益16.24億16.25億17.25億16.44億17.08億
純利益15.34億15.33億16.27億15.44億16.09億
1口当たり分配金3,070円3,067円3,255円3,090円3,219円
総資産額1,064.11億1,062.40億1,064.13億1,052.57億1,044.38億
純資産額515.35億515.33億516.27億515.45億516.09億
有利子負債額495.00億495.00億495.00億485.00億475.00億
有利子負債比率46.5%46.6%46.5%46.1%45.5%

非常に安定した利益を継続しています。
有利子負債比率(LTV)は高めですが、50%を超えていないので及第点です。
平均借入金利は0.43%と他REITと比較して非常に低い水準です。

出資&増資の履歴

年月日 摘要 出資総額 発行済投資口数
増加額 残高 増加額 残高
2016年1月15日 私募設立 1億円 1億円 1,000 1,000
2016年6月1日 私募増資 499億円 500億円 499,000 500,000

今のところむやみな増資がなく、好感の持てる状況です。

株価の割安感

株価78,700円
時価総額393.50億円
分配金利回り8.68%
NAV倍率0.56倍
有利子負債比率45.5%
平均築年数13.64年

利回りを見ても、NAV倍率を見ても非常に割安水準であることが分かります。
ホテルファンドとしては平均築年数が低いのもプラス要素です。
ただし、ホテルの収益は住宅などのように安定していないので注意してください。

カナメ先生の見解

「東京の地価下落」「インバウンドの終焉」「コロナの長期化」という懸念はあるにせよ、とても魅力的な投資先だと感じます。シャングリ・ラ ホテル東京を所有できるなんてテンションが上がりますね。

リスク&リターン
投資には「リスクが高いほどリターンが上がる」という原則があるため、私は「リスクを高めに取りつつギャンブルにはならないライン」を心掛けています。その面で今の時期のJ-REITは非常に魅力的な投資先です。

リスクを取る際の注意点
リスクを高めに取る場合に最も大切なことは「ゲームから追い出されないこと」です。つまり、「破綻するものを選ばないこと」や「最悪の場面でも投資を継続することができること(適切な分散)」が大切です。

ブラックスワン理論
最悪の場面の規模や確率を過小評価する人が多いのですが、投資の世界にはブラックスワン理論という言葉があるように、「ありえなくて起こりえない」と思っていることが普通に起こってしまうと考えておくべきです。
カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴17年。ソーシャルレンディングへの投資額はトップクラスの個人投資家。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[9869] 9767(2020-04-09 11:46:35)
追記
REITの平均利回りが6〜7%は少し盛ったかもしれませんね。全平均ならもう少し低めでしたか。
http://www.japan-reit.com/ranking/all#rimawari
[9868] 9767(2020-04-09 11:42:50)
リスクはありますがREITを買うのが妙味ありと思っています。
[9867] 9767(2020-04-09 11:41:38)
カナメ先生
ありがとうございます。
クラファンは優先80%位、REITは劣後60%の投資として考えた時、3ヶ月前はクラファン年3%の金利に対して、REITは3〜4%と明らかにREITが割高でした。
劣後60%の投資(エクイティ)ということは市況の変化をすべて投資家が引き受けなければならないので年3〜4%では割りに合わないと思ったからです。そのため3ヶ月前はクラファンかSBI常時が良いと思っていました。
今はコロナショックの影響でREITの平均利回りが6〜7%ですから、これ以上に価格低下はあり得るものの今現在なら、リスクがありますが割りに合うのではと思っています。
[9860] カナメ先生(2020-04-09 09:51:22)
> 9809さん
森ホテルREITは渋い立ち位置なんですね。なんだか嬉しいです。
REITはしばらくチェックしていなかったので、コツコツ勉強を進めていきたいと思います。

> 9767さん
「クラファンは優先80%部分、REITは劣後60%部分への投資」
というのは、とても分かりやすい表現ですね。その他の特徴としてREITは市場で取引されているため、期待値が大きく反映されることです。
単純比較であればクラファンのほうがリスクが低いです。運営者がまとも&通常案件(※)であれば、REITのように短期間で40~50%の損失となることはありません。

※CREALの「上野、SOLA沖縄学園、ちくら」あたりは特殊案件だと考えています。

> 9747さん
その通りだと思います。
私も安易に割安と考えるのは危険だと考えています。

[9809] no name(2020-04-08 18:14:11)
森ホテル REIT、 渋いっす。
[9767] no name(2020-04-08 05:41:31)
クラファンとREITでは不動産へ投資する階層が異なりますよね。
クラファンでは優先劣後でいうと80%位の優先出資、REITは60%位の劣後出資であることが多く期待利回りだけでリスクを判断しにくい。
カナメ先生もしよろしければどうリスクが変化するのか教えていただけませんか?
[9747] no name(2020-04-07 18:27:19)
リーマンショック時のデータから東京の地価が10%以上は下がると思っているので、今の価格が割安かどうかが分からないんですよね。
ホテルREIT以外は安心だと思って暴落後に結構REIT買っちゃいましたけど、よくよく調べると不動産価格の下落につられてREIT価格と分配金の両方が低下した場合はダメージが大きいなと思い、買い増しはしない方針にしています。
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