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SBISL不動産バイヤーズローンファンド33号とST社を徹底調査

初回:2019年7月20日 | 更新日:2019年7月26日 | 執筆者:カナメ先生
SBISL不動産バイヤーズローンファンド33号のスキーム図

ファンド概要

募集開始2019年7月22日 10時
利回り6.75%
運用期間約12ヶ月
募集金額13億4,500円
資金使途不動産(土地及び建築中の建物)取得資金の一部
建設計画2018年11月着工 → 2019年10月頃に竣工予定
返済原資取得予定である建築中の建物建築完了後、当該不動産を売却することを予定
連帯保証借手(ST社)の親会社
担保借手が取得予定の土地(12億5,000万円・第一順位)+建築中の建物

貸付金利は「投資家利回り6.75%+管理手数料率1.25%」の8.0%です。

SBIソーシャルレンディングではST社に総額16億9,500万円の貸付を予定しており、2019年10月に残枠3億5,000万円の募集を行います。

ちなみに極度額は20億円に設定してあります。

担保物件の情報

所在地東京都港区赤坂
アクセス東京メトロ千代田線「赤坂」駅 徒歩約1分
建設計画2018年11月着工 → 2019年10月頃に竣工予定
建築予定物件店舗ビル
構造・規模鉄骨造8階建
土地面積96.42㎡(29.16坪)

29.16坪の土地に対して評価額12億5,000万円の妥当性は分かりませんが、この部分はSBIソーシャルレンディングを信じるしかありません。少なくとも「想定事業収益に基づく事業価値」ではなく、不動産価値とのことです。

また、読者さんから「担保は土地のみでは?」というご指摘をいただいたため、SBISLに確認してみました。

弊社は、本件不動産取得者への本貸付債権等を被担保債権として、
①本件不動産取得者が取得する予定の土地に抵当権を、
②本件土地上に建築中であり、その建築完了後に本件不動産取得者が取得する予定の建物に抵当権を、
それぞれ設定することを予定しております。
(以下上記①②を総称して「担保目的物」といいます)

ファンド概要「プロジェクト」項目にも記載の通り、上記の担保目的物の価値の合計を、金1,250,000,000円と見積もっております。

なお、②の本件建物は、2019年10月末の引渡しをめどとして建築中であることから、上記金額は実質的に、①の本件土地の価値を担保目的物の価値とみなしたものとなります。

【SBISLのメール回答より引用】

この回答から担保は「土地」と「建物」の両方であることが分かります。
建物は2019年10月末頃に抵当権を設定します。
また、担保評価額の12.5億円は土地のみの金額です。

※手数料・リスクについて(PDF)にも詳しく記載してありました。

ST社の関連会社を調査

ST社 ・当ファンド(SBISL不動産バイヤーズローンファンド33号)の借手
SK社 ・ST社の親会社(当ファンドの連帯保証人)
・事業内容:流通業、不動産業、営業支援、海外進出支援、Web制作
・SBISL不動産ディベロッパーズ15号の借手SB社の親会社と思われる
・投資型クラファンでも資金調達をしている
RF社 ・SK社の元代表が代表取締役社長を務める企業
・SK社の元代表は2017年12月にSK社の代表取締役を退任
・韓国の大手企業グループの日本法人
・グループ企業には野村ホールディングスとの共同出資会社がある
(RF社とSK社の直接的な関係は確認できていません)

カナメ先生の見解

SK社グループは各クラファンからお金を借りまくっているという印象です。

・SBISL不動産バイヤーズローンファンド33号+次回=合計16億9,500万円
・SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド15号+次回=合計11億7,050万円
・投資型クラファン「FUNDINNO」=合計8,300万円

投資対象としては以下のような保全が効いているので悪い条件ではありません。

(1) プロジェクトが成功すればOK
(2) 連帯保証人(SK社)が返済できればOK
(3) 最悪でも土地と建物の担保がある

利回り6.75%×運用12ヶ月は魅力的ですね。
ただし、投資がSK社グループに集中しないように注意してください。

評価A+SBIソーシャルレンディングの公式ホームページ

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カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴17年。ソーシャルレンディングへの投資額はトップクラスの個人投資家。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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[5845] カナメ先生(2019-07-22 14:53:24)
> 5841さん
情報ありがとうございます。
この物件っぽいですね。良い立地です。

SBISLのページには建物も「担保物件」といった表記になっていたので、完成後に抵当権を入れるのかと思いました。SBISLに確認のメールを送っておいたので、返信が来たらシェアしますね。

[5841] 匿名(2019-07-21 18:16:11)
カナメ先生
バイヤーズ33号建設中の土地は、大通りに面した角地でそば屋さんの隣、こちらではないでしょうか?
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=51886
①駅から徒歩1分程度
②敷地面積がほぼ同じ面積
③用途が店舗ビル
④鉄骨造 8階建
⑤着工、完成がほぼ同じ時期
いかがでしょうか?
それと担保は、土地のみと思います。
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