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不動産投資型クラウドファンディングの本質は目利きへの相乗り投資

投稿日:2019年5月14日 | 執筆:カナメ先生
今回は不動産投資型クラウドファンディングの本質に迫ってみたいと思います。不動産投資型クラウドファンディングの大半を占めるキャピタルゲイン型(売買益目的)を中心に考えます。

不動産投資型クラウドファンディングとは

投資家から集めたお金で不動産投資を行い、その利益を投資家に分配する仕組みです。一般的に不動産投資というと賃貸収入(インカムゲイン)を想像しますが、不動産投資型クラウドファンディングでは中短期の売買利益を目的にしたファンドが多くなっています。

事業者と投資家のメリット&デメリット

事業者他人(投資家)の資金で勝負をすることができます。失敗しても失うのは「労力と信頼」のみです。また、リスクの低さ以外にも自己資金を使わないので資金効率を良くするメリットもあります。
投資家 手間をかけずに4.0~8.0%の利回りを得られる可能性があります。事業者の「手間と目利き力」を購入する感覚です。代わりに事業が失敗したときは損失を背負います。失敗しても不動産という現物があるのでリスクは限定されます。

美味しいだけの話は存在しない(優先劣後方式について)

不動産投資型クラウドファンディングの事業者は「優先劣後方式を採用しているので一定額までの損失は当社が負担します」と言っていますが、実質的には無意味な説明です。

例えばCREALの場合は、グループ会社のブリッジ・シー・エステートが保有する物件を購入するシステムですが、ブリッジ・シー・エステートが外部からいくらで購入したかを知ることはできません。

FANTASの場合も、組み入れ価格と仕入れ価格(非公開)は別物です。

下の図はあくまで例ですが、このような状況である可能性が捨てきれないことを意識しておくべきでしょう。

優先劣後方式の裏側

結局のところ、事業者の目論見が外れた場合に資金的に大きな損失を受けるのは投資家です。もちろん事業者も「労力や信頼性」を失うので、ダメージを受けないわけではありません。

投資家はリスクを背負って、事業者の「目利き力」を買うということです。

おまけ話(1) 近所の土地が1.5倍で転売されていた話

2018年7月、私の家から数百メートル離れた土地が「127坪 / 2,600万円 / 坪単価20.4万円」で売りに出されて、すぐに売れていました。

それから10ヶ月後、その土地は3つに分筆されて再び売りに出されていました。その価格は「42坪 / 1,280万円 / 坪単価30.4万円」と約1.5倍になっています。1つしか出ていないので、2つはすでに売れているようです。

「これが不動産の転売事業なのか」と身近に感じた出来事でした。

おまけ話(2) 目利きの中古車事業者に投資している話

以前「期待利回り30%を超えるクローズド案件に600万円を投資した話」に書きましたが、私は知人の中古車事業に投資しています。これは目利きの知人が選ぶ中古車に投資するものなので、不動産投資型クラウドファンディングに近いシステムです。

私は彼の「目利き力と信頼性」に投資しています。

不動産投資型クラウドファンディングに投資する際も事業者の「目利き力と信頼性」を見極めて投資する必要があります。

カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴17年。ソーシャルレンディングへの投資額はトップクラスの個人投資家。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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