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SBI証券のSTO不動産は利回り3.35%!ケネディクス運用の渋谷区高級レジデンス

投稿日:2021年7月20日 | 執筆:カナメ先生
ケネディクス・リアルティ・トークン 渋谷神南(譲渡制限付)

SBI証券が主要ネット証券で初めてSTOの取扱いを開始しました。
渋谷駅から徒歩8分の超好立地レジデンスに投資することができます。

不動産STO銘柄の詳細

銘柄名ケネディクス・リアルティ・トークン 渋谷神南(譲渡制限付)
発行体 信託委託者 株式会社DS1
信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
AMケネディクス・インベストメント・パートナーズ株式会社
対象不動産KDXレジデンス渋谷神南
予想分配金 2022年1月期:年率3.35%(16,767円/1口)
2022年7月期:年率3.50%(17,500円/1口)
運用期間約4年半
アセット・マネージャーの判断により、2年半経過後の早期償還、2年間の運用期間の延長が可能。
発行口数1,453口(14.53億円)
発行価格1口あたり100万円
申込単位2口以上(200万円以上)1口単位(100万円単位)
需要調査期間7月12日(月)0:00 ~ 7月30日(金)11:00
抽選日8月2日(月)
期間中の換金2022年7月末日に終了する信託計算期間の終了後に最初に到来する決算発表日の翌営業日から中途換金が可能。
売却方針原則として信託計算期間である2024年7月期から2026年1月期が終了するまでの間に本件不動産受益権の売却を行う方針。

投資対象不動産について

物件名KDXレジデンス渋谷神南
所在地東京都渋谷区神南1-8-10
構造鉄筋コンクリート造10階建
用途共同住宅
延床面積1,815.01㎡
建築時期2016年10月
総戸数37戸(1LDK~2LDK)
稼働率100%(固定賃料でのマスターリース契約)
アクセス渋谷駅 徒歩8分、原宿駅 徒歩10分

物件の特徴
・希少性と資産性の高い物件
・2016年11月に竣工した比較的新しい居住用施設
・分譲マンションとして開発された高いスペック
・都心に位置しながらも大規模な公園緑地に近い
・渋谷駅 徒歩8分、原宿駅 徒歩10分の高い交通利便性

KDXレジデンス渋谷神南の地図

KDXレジデンス渋谷神南の間取図・写真

STOってなに?メリットは?

STO(セキュリティ・トークン・オファリング)とはブロックチェーンやトークンのノウハウを有価証券に応用した「デジタルな有価証券」です。

日本においては金融庁がST(セキュリティトークン)を「電子記録移転権利」と定義し、原則として第一項有価証券の扱いとなることを公表しています。

ブロックチェーンと言ってもビットコインなどの暗号資産とは別物です。

今回の「ケネディクス・リアルティ・トークン」に関しては「流動性のある不動産クラファン投資」と考えておけば大丈夫です。

不動産STO投資の説明

ST投資のメリット
①証券化におけるコスト削減
②トークン化されるので流動性が高くなる

カナメ先生の見解

・悪くない利回り(3.35%~3.50%程度)
・長めの運用期間(約4年半)
・中途換金が可能
・一等地のハイクオリティ物件
・信頼性の高いアセットマネージャー

このような長所を持つ堅実な投資案件です。

「流動性のある不動産クラファン投資」
「レバレッジ無し&値動きの小さいJ-REIT投資」
といったイメージです。

短所は「最低投資額が200万円」「優先劣後無し」などです。

発行側としても初回案件なので魅力的な物件を出してきているはずです。

不動産投資の新たな選択肢が増えるのはとても嬉しいことです。
個人的には魅力的な投資先だと思います。

SBI証券の口座開設

カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴17年。ソーシャルレンディングへの投資額はトップクラスの個人投資家。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[9386] no name(2021-10-15 10:14:27)
SBI主導大阪デジタルエクチェンジ( ODX)に野村、大和、三井住友(日興)参加の報道。このファンドもここで取引されるようになるのかな?楽しみ。もっと買っておけばよかったかも。
[5889] no name(2021-08-10 22:17:20)
鑑定額も操作される懸念もあり、迷いましたがパスしました。
[5888] no name(2021-08-10 22:15:22)
物件価格が上がっても利益なしじゃないですか?
下がった損失は被りますが。
※途中売却は除く。
[5792] no name(2021-08-10 16:51:58)
神南の高級アパート一棟に小口投資できる魅力的な不動産投資商品だとおもいました。[4618]の方は多分間違っていると思いますが、予想分配金はそのような費用を引いた後の金額なので、実質3.35%、実質3.50%ですよね。また、[5296]の方も多分間違っていると思いますが、物件価格があがっても下がっても(成功報酬や費用を除くと)投資家のものだと思います。早めに需要調査に応じたので当選できました。ほかに、東急リバブルの任意組合によある商業ビル小口投資、オーナーブックのエクイティ型オフィスビル投資、JREITとかいろいろやってみましたが、それぞれ特徴があって興味深いです。そのうち実物不動産もやって見たいですが、自分には難しそうです。
[5300] カナメ先生(2021-08-03 09:57:28)
> 5296さん
このような超大手が組成するファンドと比較することで、良くも悪くも不動産クラファンの特徴(無理をしてでも頑張る)を認識することができました。
私もパスしました。

> 5263さん
情報ありがとうございます。
募集額14.5億円でも完売とは、やはり人気ですね。

[5296] no name(2021-08-03 09:35:38)
ソーシャルレンディング投資家はリファイがあっても自分のファンドが償還すればよいと考える。ファンド組成側も何がなんでもデフォルトの無いよう多少無理してでも頑張る。
しかし、証券会社のファンドは小さな会社の営業戦略のように噓をつきとおすことはない。結果に正直に投資者に返す。結局はREITの購入と比較して物件価格の上昇分が得られないことと、人によるが税制が不利になるだけの商品に見えたのでパスした。
[5263] no name(2021-08-02 18:57:33)
補欠当選の通知が届きました。辞退が出ないと残念でしたという結果に。3%を超える利回り、野村、SBI、三菱信託にケネディクスという安心感。やはり人気になりますよね。次回以降も参加したいと思います。
[4618] no name(2021-07-20 19:32:43)
下記信託報酬とアセットマネージャー報酬を差し引くと、実質の分配利回は年率換算で
3%以下になりますよね。
【当初信託報酬】
信託設定時の総資産×0.9%(税込0.99%)+信託設定時の本受益権及び劣後受益権の元本金額の総額×0.5%(税込0.55%)+本信託契約締結日から信託設定日までの間の受託者負担実費相当額
【期中信託報酬】
直前の信託計算期日における総資産×0.1%(税込0.11%)×信託計算期間の実日数÷365+会計監査費用
[4597] カナメ先生(2021-07-20 14:58:15)
> 4593さん
記事内ではその部分(申告分離課税)は触れませんでしたが、高所得者にとっては特に大きいメリットになりますね。

> 4590さん
地価大暴落などの場合は仕方ありませんが、不動産投資として納得感の高い投資先だと思います。調べていて楽しくなる投資商品でした。

[4593] no name(2021-07-20 14:09:05)
ソシャレンと違い株と同じ税制、損益通算が魅力ということですかね。
[4590] no name(2021-07-20 13:55:58)
カナメ先生、早々にご検討いただき有難うございました。SBI、野村、三菱信託にケネディクスとそうそうたるメンバーで失敗できない初回募集であることを考えれば、安全性は相当高いのではと期待しています。新しい商品ですので、少ない金額でお試ししたいところですが、最低200万円のため、2日まで資金集めに頭を悩ませそうです。
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