カナメ先生
大事な資産を年5~7%で安全に増やす技術を学ぶ場所
ソーシャルレンディング投資の学校
基本編(18)メリット(9)リスク(10)上級レッスン(67)BLOG(266)掲示板運営者紹介
SL事業者格付ランキング事業者データ比較経営者分析延滞・貸倒
最新ファンド横断比較Pick本当の利回り計算機New資産運用シミュレーター

不動産クラウドファンディング事業者の物件評価額を疑ってみました

投稿日:2019年5月10日 | 執筆者:カナメ先生
不動産クラウドファンディングの物件評価額

不動産クラウドファンディングの物件評価額に不安を感じている人は多いのではないでしょうか?そこで不動産クラウドファンディング業界でトップを走っているCREALFANTASに問い合わせをして核心に迫ってみました。

[Q] 物件は誰から購入したものでしょうか?

CREAL FANTAS
契約成立前書面の「利害関係人との間の不動産特定共同事業に関わる重要な取引の有無」に記載のとおり、弊社グループ会社の㈱ブリッジ・シー・エステートが保有する物件を購入いたしました。 a.売主直=FANTAS check経由
b.仲介経由(checkは社内査定で活用)
の2つありまして、まだまだ仲介経由が多いのが現状です。

一度、当社で買い取ったうえでファンドへ組み入れています。

CREALは関連会社が保有している物件を買い取る方式で、FANTASは自社が買い取った物件を組み入れる方式です。

[Q] 物件はいくらで購入したのでしょうか?

CREAL FANTAS
ファンド詳細のリターンタブ「出資金とその使途」及び、契約成立前書面「対象不動産の価格および当該価格の算定方法」に記載の金額となります。

(さらに関連会社の購入額を聞いたところ)
当初の売主とブリッジ・シー・エステートとの間で締結された秘密保持契約に抵触することから開示は致しかねます。
仕入れ価格に関しては不動産の買取再販事業者としての力量に関わる部分で、競合他社の手前、企業秘密となっております。何卒、ご了承ください。

両社とも本当の意味での買取価格は公開していませんでした。

[Q] 物件評価額はどのように計算しているのでしょうか?

CREAL FANTAS
対象となる物件に関して、立地するエリアの利回り相場・売買価格、弊社及び弊社グループ会社が保有する対象マンションも含んだ近隣の取引事例(実際に取引された金額・利回り)、及び不動産調査報告の内容等を総合的に勘案して設定しております。

(ネット参考相場との差を質問したところ)
適正価格の算定にはやはり実際の取引事例がもっとも説得的なデータとなりえるところ、実際の取引事例(価格や利回り)につきましてはインターネットで調査するのは困難な状況です。といいますのは、そういった情報の公開は取引時の秘密保持義務等に違反する可能性があるためです。
組み入れ価格(評価額)は、不動産鑑定会社さんに簡易査定を依頼し出てきた評価額を下回ることを条件に、配当などを考慮した事業収支を計算して当社で決定した額になります。

カナメ先生の感想

CREALの回答は圧が強い印象でした。良いほうに捉えるのであれば「プロが計算しているのだから任せておけ!」という雰囲気です。

FANTASは最初はカスタマセンターからシンプルな回答があった後に、事業責任者の永野さんから補足説明がありました。投資家からの問い合わせに対して責任者が目を通している姿勢に好感が持てます。

どちらにせよ自社による物件評価額に過ぎないかぎり「劣後出資が○割あるから安全」というのは当てにはなりません。事業者の信頼性や力量を見極めて慎重に投資を行ってください。

評価AFANTAS(ファンタス)の公式ホームページ

カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴17年。ソーシャルレンディングへの投資額はトップクラスの個人投資家。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
ソーシャルレンディング格付けランキング
こちらの記事もおすすめ

08/22
NEW!
絶好調のクラウドバンクから不動産担保型ローンファンドが登場
08/20
NEW!
老後資金2000万円を貯める方法
08/19 続報!クラウドクレジット・ペルー小口債務者支援プロジェクトファンドの返済状況
08/19 LCホールディングス・2020年3月期 第1四半期決算から期失の可能性を考える
08/17 SBIソーシャルレンディングが匿名化解除後に募集したファンドの相関図
08/15 LCホールディングスがソーシャルレンディングにおける資金調達停止の問題を報告
08/13 クラウドバンクが関東エリアでテレビCMを放送開始!その意図と効果は?
08/12 maneoファミリーの運用状況(貸付額・完済額・延滞額)を全掲載
08/10 Funds(ファンズ)が約7億円の資金調達でサービス拡大を加速
08/09 20億円突破記念!CREALに新規投資申込で1%プレゼントキャンペーン
全記事の一覧
一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[4697] no name(2019-05-10 11:02:25)
調査ありがとうございます。両事業者を信用しない訳じゃありませんが、地道に比較し市況を鑑みた上で安全性を判断するのがやはりベターですね・・・。
ソーシャルレンディング格付けランキング
SBIソーシャルレンディング
情報共有のお願い