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不動産クラファンの詐欺を事前に見極める方法!立地や劣後出資比率だけではダメ

投稿日:2022年5月7日 | 執筆:カナメ先生
不動産クラファンの詐欺

『好立地』
『劣後出資比率が高い』
『事業者の決算内容が良い』
『1号事業者と2号事業者のダブルチェック』
『自己信託スキームを採用』
『劣後出資の信託口座入金を確認』

これらの条件を備えていて安全性の高そうなファンドに見えても、それが「詐欺まがいの話」であるなら意味がありません。今回は不動産クラファンの詐欺を事前に見極める方法について徹底的に考えていきたいと思います。

最悪のケースとは

集めたお金の持ち逃げです。
集めたお金を暗号資産に分散するなどの様々な方法が考えられます。

過去にソーシャルレンディングで起きた大事件

・2017年:みんなのクレジット(約31億円)
・2018年:ラッキーバンク(約33億円)
・2018年:トラストレンディング(約52億円)
・2018年:グリーンインフラレンディング(約127億円)
・2019年:クラウドリース(約55億円)

過去にソーシャルレンディング(融資型クラファン)ではこのような大事件が起きています。合計数百億円というお金が個人投資家から奪われています。

不動産クラファンのほうが詐欺は起こりづらい

ソーシャルレンディングと比較すると不動産クラファンのほうが詐欺が起こりづらい仕組みになっています。

具体的には

・投資対象が不動産限定
・投資対象となる物件の所在地が明確
・登記簿を見れば所有者を確認できる
といった特徴から問題が起こればすぐに気付くことができます。

また、何らかの理由をつけて問題を誤魔化しづらいため、早い段階で明確に「詐欺」だと判定することができます。

つまり、ソーシャルレンディングのように「集めるだけ集めてヤバくなったら逃げる」という方法が取れないため、仕組み的には詐欺に向いていません。

それでも実現性の低い開発プロジェクトをでっち上げるなどの方法があるので、「不動産クラファン = 詐欺はできない」とは考えないでください。

詐欺をした場合のペナルティ

①莫大な違約金などが発生

売買代金の20%程度の違約金が発生することがあります。
集めたお金を持ち逃げするつもりであれば、あまり関係のないペナルティです。

②刑務所に入る

苦しいペナルティですが、人によっては得られる金額とのトレードオフにより刑務所に入ることを選ぶ可能性もあります。また、今のところソーシャルレンディングで事件を起こした会社の代表者で刑務所に入った人は1人もいません。

③社会的信用を失う(まともな仕事ができなくなる)

まともな仕事に対して絶対的な価値をおいていなければ痛手にはなりません。
世の中には社会的信用が低くても取り組めるビジネスが多数あります。

④仲間を失う

そもそも「奪ったもの勝ち」の価値観をもっている集団(詐欺グループ、反社など)であれば、詐欺を働いたことで仲間を失うことにはなりません。

本人が詐欺師ではない場合にも危険はいっぱい

SBIソーシャルレンディングの織田元社長やmaneoの瀧本元社長に関しては「詐欺をしよう」という気持ちはなかったと思います。

しかし、自信過剰となり、功を焦り、危険な人間を信じてしまったことにより、結果的に投資家に大損害を与える結果となりました。

詐欺師に注意するだけでなく、詐欺師に騙されそうな人にも注意が必要です。

極論すれば誰も信じられない

・世の中には役場が誤送金した給付金4,630万円を返還しない人がいる
・従業員が会社のお金に手を付けるケースは後を絶たない
・親友や家族が自分のお金を盗む可能性だってゼロではない

逆に年収300万円の人に100億円を盗めるチャンスが訪れたとしても、今の幸せを手放してまで危険な選択を取る人は少ないでしょう。

詐欺の可能性を見極めることは極めて難しいのです。

結局のところどうすればいいの?

・詐欺をすると失うものが大きい人を選ぶ(経歴、資産、社会的信頼)
・真っ当な価値観を持つ人を選ぶ
・怪しい交友関係の無い人を選ぶ
・怪しい経歴の無い人を選ぶ
・持ち逃げした場合のインセンティブが大きい場面では慎重になる
・その人の器を超える規模のビジネスには要注意
・100%の信頼はせずに丁寧に分散投資を行う(一発退場を避ける)

当たり前のことばかりですが、当たり前の精度を高めていくことが唯一の方法です。
定性分析、定量分析を総合的に駆使して判断するしかありません。

投資や起業に手を出す人ほど自分の能力に自信があり、結果として大きな判断ミスを起こしやすい点も認識しておく必要があります。

私や皆さんは騙されやすいということです。

カナメ先生のコメント

この記事を書くにあたって、不動産クラファン事業者の役員さんにも話を伺ってみましたが、決定打となる情報はありませんでした。

大まかに言えば、

「このような立場や実績のある人が詐欺を働くメリットは無い」

という内容の意見でした。

私も仲の良い方であれば、そのように断言できる人が何人かいますが、外部からは判断しづらいのが投資の難しいところです。

カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴21年。ソーシャルレンディング歴6年。運用資産3.5億円以上。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[953] no name(2022-05-10 10:15:03)
リスクコントロールは難しいですよね。
SLやっていると金利も高く、すぐに欲も出てくるし。
自分の財布の管理は完全に自己責任ですからね。
[951] カナメ先生(2022-05-10 10:00:32)
> 912 Uさん
励みになります。ありがとうございます。
お金を稼ぐのはとても難しいですが、皆さんと一緒にリスクをコントロールしながらコツコツと稼いでいけるように頑張ります。
[912] U(2022-05-09 12:40:59)
カナメ先生のHPにたどり着き、ソシャレンをはじめて3年。初心を思い出しました。ありがとうございます。SBIやクラクレのロシア事案等、予期せぬことがやはり起こるので、そこから少しずつ見極め精度を上げたいと思います。
[910] カナメ先生(2022-05-09 10:10:41)
> 860さん

> 何が詐欺で何が投資や事業の失敗にあたるのか、投資家としてどういった心構えでいるべきか御指南いただけないでしょうか?

質問ありがとうございます。
後ほど記事にさせていただきます。

[909] カナメ先生(2022-05-09 10:04:22)
> 817さん
上場企業は良い基準の1つだと思います。
しかし、中にはハコ企業と呼ばれる怪しい企業もあるので過信は禁物です。

> 837さん
その通りだと思います。
規模が大きくなってくると怪しい人たちが近づいてくる傾向もあります。

[908] カナメ先生(2022-05-09 10:04:14)
> 813さん
ご指摘ありがとうございます。
たしかに読みづらいので修正しました。

> 814さん
ありがとうございます。
読者の方の質問から生まれた記事なのでありがたいです。

[860] no name(2022-05-08 14:40:20)
カナメ先生
詐欺の可能性について考察が素晴らしいです。
ただもう一つ、詐欺の可能性があるが詐欺と言い切れない「投資、事業の失敗」として逃げ切りを図る手口も考えられます。
何が詐欺で何が投資や事業の失敗にあたるのか、投資家としてどういった心構えでいるべきか御指南いただけないでしょうか?
[840] no name(2022-05-08 10:18:13)
COZUCHI代々木案件の集金力を見た詐欺集団が狙ってきそうで怖い
暫くの間は上場企業の固い案件以外は見送りかな
[837] no name(2022-05-08 08:50:20)
詐欺を働くメリットは最初からはなくとも、後天的にメリット出る場合もあるんだよな
[825] no name(2022-05-07 19:57:50)
何しにきたんwwマウント君
[824] no name(2022-05-07 19:37:56)
長らく株やっているけれど、自分は不動産企業なんて上場だろうが
非上場だろうが信用していない
[818] no name(2022-05-07 16:16:00)
817
同じことを書こうと思った
これやな
グループ会社じゃなく、上場企業直や
[817] no name(2022-05-07 16:01:31)
上場企業が運営するファンドに投資する
やはりこの1択ですな
[816] no name(2022-05-07 15:27:52)
不動産担保と言ってもラッキ
ーバンクみたいに詐欺もある
しね
今までにまとも対応したのは
上場企業だけじゃないの
[814] no name(2022-05-07 13:14:09)
とても良い啓蒙記事です。
このサイトを訪れる人は全員読むべきです。
[813] no name(2022-05-07 13:10:54)
あっ!すみません。
↓は間違いでした。
怪しいは「交友関係や経歴」までかかっているのですね。
[811] no name(2022-05-07 13:04:58)
・怪しい交友関係や経歴の無い人を選ぶ

選んではいけないと思いますが…

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