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不動産STOを解説!メリット・デメリット・J-REITや不動産クラファンとの違い

投稿日:2023年6月23日 | 執筆:カナメ先生
不動産STOの解説

不動産クラファンと並んで注目を集めている不動産STOの特徴・メリット・デメリットについて解説します。

不動産STOとは

不動産STO(Security Token Offering)は不動産小口化商品の一種です。ブロックチェーン技術を用いることで「取引コストの削減」や「データ改ざん防止」などのメリットが見込まれています。

極めてREITに近い性質であるため、REITとの比較を主とします。

どこで購入できるの?

SBI証券 STO
ケネディクス・リアルティ・トークン渋谷神南
ケネディクス・リアルティ・トークン赤羽志茂
ALTERNA(オルタナ)

SBI証券で募集されたSTO不動産一覧

募集時期ファンド名利回り運用期間募集金額
2021年07月ケネディクス渋谷神南3.35~3.50%4年半14.53億円
2021年11月神戸六甲アイランドDC3.18~3.19%5年7.90億円
2022年05月ALTERNAレジデンス3.30~3.31%7年18.19億円
2022年11月いちごレジデンス4.00~4.03%5年1ヶ月16.30億円
2023年05月MFシェア駒込3.80~3.85%5年8.36億円

アセットマネージャー
・ケネディクス・インベストメント・パートナーズ株式会社
・三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
・いちご投資顧問株式会社
・丸紅アセットマネジメント株式会社

国内トップクラスの大企業のグループ会社ばかりです。

STO不動産のメリット・デメリット

メリット
・都内大型不動産の一部を所有できる
・運用会社の信用が高い
・透明性が高い(決算情報などが充実)
・倒産リスクから切り離されている
・インフレに強い(株式やREITよりは弱い)
・特定口座が使える(源泉徴収による課税)

デメリット
・案件数が少ない(分散が大変)
・運用コストがやや高い

その他
・投資対象が単一物件のケースが多い
・レバレッジがかかっている案件が多い

不動産STOとJ-REITの比較

-不動産STOJ-REIT:時価総額10位まで
利回り3.18~4.03%3.47~4.32%
NAV倍率1倍前後0.88~1.10倍
物件数1~3件程度多数
流動性売却可(評価額ベース)高い(市場売買)
値動き小さいそれなりに大きい
信頼性高い(アセットマネージャー次第)
レバレッジかけている

NAV倍率とは「投資口価格÷k純資産」で算出された値です。
1.0倍以下になると割安であると考えられます。

J-REITの値動きは本当に大きいのか?

東証REIT指数:10年間
東証REIT指数チャート(10年間)

新型コロナ発生時には30%程度の下落を見せています。

ケネディクス・インベストメント・パートナーズの公開データ
比較チャート(TOPIX、東証REIT指数、現物キャピタル、ファンドキャピタル)

ファンドキャピタル指数はAJFIのLTV(LTV40以上60未満)キャピタル収益率を使用しています。

東証REIT指数と比べて、現物キャピタル指数やファンドキャピタル指数が安定していることが見て取れます。

まとめ(J-REIT・不動産STO・不動産クラファン)

・J-REIT = 不動産小口化商品の圧倒的な本命。選べる物件タイプの多さが魅力。
・不動産STO = REITと比べて値動きが小さい。ファンド数の少なさが弱点。
・不動産クラファン = 小規模ならではの多様性と利回りが魅力。リスクが高い。

不動産STOをさらに詳しく知りたい人のための情報

https://www.kdx-sto.com/fund_001/ir/index.html

上記ページでケネディクス・リアルティ・トークン渋谷神南の

・決算ハイライト
・決算報告書
・有価証券報告書
・分配金一覧
・鑑定評価額
・基準価額
・借入金
などの詳しい情報を見ることができます。
非常に勉強になります。

カナメ先生の見解

私自身はJ-REITで十分だと思いますが、資金の性質(借入金、預り金、老後資金など)によっては「値動きの小ささ=リスクの小ささ」が非常に重要になります。

その意味で不動産STOの需要はあると感じます。

また、J-REITのNAV倍率が高い水準にある時期(割高な時期)は不動産STOのほうが有利になります。

しかし、現時点においてはファンド数の少なさが致命的な弱点となっています。
利回りも少しだけJ-REITの方が高いようです。

今後の市場拡大が期待されます。

J-REIT全体のNAV倍率推移(10年間)

カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴23年。ソーシャルレンディング歴9年。運用資産4億円以上。
IT会社経営、薬局経営、新築アパート投資、株式投資、REIT投資、クラファン投資などの幅広い経験が武器であり、「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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一言掲示板 : 情報交換、改善希望、質問など
[2902] no name(2023-07-19 16:47:05)
HashDASH
募集終了直前における販売会社間の注文状況調整のため、以下の通りシステムメンテナンスを行います。
●対応日時:2023年7月19日16:00~(最長)2023年7月25日12:00
●影響範囲:口座開設のお申込み、および取引サイトにログインができません。
調整後、販売可能口数がある場合は7月25日(火)までに受付を再開いたします。

デジタル証券の意味がないのでは?
満額調達が自動で判別出来ないのか?脆弱だな。

[2876] no name(2023-07-18 21:14:13)
日経新聞電子版より
タワマンをデジタル証券化、国内最大134億円 野村証券
[2307] no name(2023-07-08 00:12:36)
HashDASHが今、募集中だが、雑所得扱いで出金手数料もかかり、いまいち。どれだけ応募が集まっているのだろうか。あまり話題になってないような。
SBI証券でもSTOを取り扱っている。今、いちごのSTOを販売しているが、一般口座扱い。特定口座にしてほしいものだ。
[1541] カナメ先生(2023-06-26 11:03:02)
> 1371さん
リクエストありがとうございました。
現時点ではREITが無難だと思います。
不動産STOの市場拡大も楽しみです。
[1540] カナメ先生(2023-06-26 10:55:46)
> 1350さん
情報ありがとうございます。
STOの信頼性が上がるのは好ましいです。
[1371] no name(2023-06-23 22:04:38)
>カナメ先生
雑談掲示板でリクエストしたものです。詳細な記事をありがとうございます!
なるほど。こうしてみると現段階ではREITが一番良さそうですね。
不動産STは出口が売却になっているものがほとんどで、結局売値によって償還時に値動きしてしまうわけで、であれば流動性のあるREITのほうが良さそうです。1343とかのインデックスでも分配金利回り3.7%くらいありますし。
不動産クラファンは値動きのリスクを事業者が引き受けてくれるのは良いんですが、不動産市況が下り坂になった時が心配ですよね。
[1350] STO(2023-06-23 19:47:09)
不特のSTOも証券でないと扱えないようになりました。これでSTOは証券の独壇場、怪しい不動産二種業者は撤退。
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