不動産クラファンと並んで注目を集めている不動産STOの特徴・メリット・デメリットについて解説します。
不動産STO（Security Token Offering）は不動産小口化商品の一種です。ブロックチェーン技術を用いることで「取引コストの削減」や「データ改ざん防止」などのメリットが見込まれています。
極めてREITに近い性質であるため、REITとの比較を主とします。
・SBI証券 STO
・ケネディクス・リアルティ・トークン渋谷神南
・ケネディクス・リアルティ・トークン赤羽志茂
・ALTERNA（オルタナ）
| 募集時期 | ファンド名 | 利回り | 運用期間 | 募集金額 |
|---|---|---|---|---|
| 2021年07月 | ケネディクス渋谷神南 | 3.35～3.50% | 4年半 | 14.53億円 |
| 2021年11月 | 神戸六甲アイランドDC | 3.18～3.19% | 5年 | 7.90億円 |
| 2022年05月 | ALTERNAレジデンス | 3.30～3.31% | 7年 | 18.19億円 |
| 2022年11月 | いちごレジデンス | 4.00～4.03% | 5年1ヶ月 | 16.30億円 |
| 2023年05月 | MFシェア駒込 | 3.80～3.85% | 5年 | 8.36億円 |
国内トップクラスの大企業のグループ会社ばかりです。
| - | 不動産STO | J-REIT：時価総額10位まで |
|---|---|---|
| 利回り | 3.18～4.03% | 3.47～4.32% |
| NAV倍率 | 1倍前後 | 0.88～1.10倍 |
| 物件数 | 1～3件程度 | 多数 |
| 流動性 | 売却可（評価額ベース） | 高い（市場売買） |
| 値動き | 小さい | それなりに大きい |
| 信頼性 | 高い（アセットマネージャー次第） | |
| レバレッジ | かけている | |
NAV倍率とは「投資口価格÷ｋ純資産」で算出された値です。
1.0倍以下になると割安であると考えられます。
新型コロナ発生時には30%程度の下落を見せています。
ファンドキャピタル指数はAJFIのLTV（LTV40以上60未満）キャピタル収益率を使用しています。
東証REIT指数と比べて、現物キャピタル指数やファンドキャピタル指数が安定していることが見て取れます。
・J-REIT ＝ 不動産小口化商品の圧倒的な本命。選べる物件タイプの多さが魅力。
・不動産STO ＝ REITと比べて値動きが小さい。ファンド数の少なさが弱点。
・不動産クラファン ＝ 小規模ならではの多様性と利回りが魅力。リスクが高い。
https://www.kdx-sto.com/fund_001/ir/index.html
上記ページでケネディクス・リアルティ・トークン渋谷神南の
私自身はJ-REITで十分だと思いますが、資金の性質（借入金、預り金、老後資金など）によっては「値動きの小ささ＝リスクの小ささ」が非常に重要になります。
その意味で不動産STOの需要はあると感じます。
また、J-REITのNAV倍率が高い水準にある時期（割高な時期）は不動産STOのほうが有利になります。
しかし、現時点においてはファンド数の少なさが致命的な弱点となっています。
利回りも少しだけJ-REITの方が高いようです。
今後の市場拡大が期待されます。
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デジタル証券の意味がないのでは？
満額調達が自動で判別出来ないのか？脆弱だな。
