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不動産クラファンの投資物件に根抵当権が設定されていても大丈夫なのか?

投稿日:2022年10月22日 | 執筆:カナメ先生
新橋事業用地Ⅱの投資物件(土地)

掲示板でCOZUCHIの「新橋事業用地Ⅱ」の契約成立前交付書面の中に根抵当権設定の記載について指摘されています。不安に感じる方も多いと思いますので、根抵当権についての解説を行います。

根抵当権とは?設定されていると何か困るのか?

根抵当権とは借金に対する不動産担保設定です。

抵当権が特定のローン契約と紐づいているのに対して、根抵当権は「その企業に対する継続的な取引から生じる債権」を担保します。

つまり、今回のケースでは、根抵当権がついたままだとTRIAD社が借金を返さなかった場合、私たちが不動産クラファンを通して投資している物件が競売にかけられてしまう危険性があります。

新橋事業用地Ⅱの根抵当権は解除されるのか?

新橋事業用地Ⅱの根抵当権

・TRIAD社による評価額:4.35億円(事業総額)
・優先出資額:4.10億円
・劣後出資額:0.25億円
・根抵当権の極度額:3.60億円

このような内訳のため、普通に考えて「極度額は解消される」ということになります。契約成立前交付書面にも「不動産取引開始時に全額返済予定です」と明記されています。

貸し入れの全額返済についての詳細

根抵当権解除とは書かれていなかったためCOZUCHIに問い合わせてみたところ、

「全額返済して抵当権解除しない人はいないと思いますが、分かりづらいと思うので今後はしっかりと抵当権抹消予定とも書くようにします。」
という回答をいただきました。

根抵当権の解除を確認したい

運用開始後、少ししたら謄本を取得すれば抵当権の有無(解除)を確認することができます。オンライン申請を使えば332円で取得することができます。

なぜ根抵当権が設定されているの?

新橋事業用地ⅡはTRIAD社の所有物件をファンド化する仕組みを採用しています。
TRIAD社は対象物件を銀行ローンを用いて購入しており、その際に根抵当権を設定しています。

なぜ所有物件をファンド化するのか?

自己資金のまま売却したほうが利益は大きくなりますが、COZUCHI&TRIADとしては「自己資金による投資事業」よりも「不動産クラファン事業」のほうに可能性を感じているということです。

不動産クラファン事業者のCREALは2022年4月に上場を果たしています。

また、不動産の証券化というとオフバランスによる財務体質強化を思い浮かべる人が多いと思いますが、今回のケースでは「銀行借入」が「出資預り金」に変わるだけであり、オフバランスの効果は発生しません。

カナメ先生の感想

今回の記事は掲示板の書き込みをキッカケに作成しました。

みんなで疑問を持つことにより、投資家の知識は深まり、不動産クラファン事業者も掲載情報を改善できるため、とても良いことだと思います。

今後も皆さんの疑問を楽しみにしています。

評価ACOZUCHI(こづち)の公式ホームページ

カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴21年。ソーシャルレンディング歴6年。運用資産3.5億円以上。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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[9118] no name(2022-10-22 12:02:20)
納得、安心出来ました
とはいえ代々木償還までは新規入れないスタンスに変わりはないけど
[9116] 9004(2022-10-22 11:59:51)
9004
カナメ先生
COZUCHIからの返答は的確でしたね。
大変勉強になりました。
銀行への返済をしないまま資金繰りに回す、などの心配も解消されました。
返済期日が数ヶ月と迫っており、銀行での調達金利もやや高いので
ファンド化の必要性もメリットも相応にあるんですね。
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