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不動産クラファンで使われる「不動産特定共同事業者法」を分かりやすく解説

投稿日:2021年10月19日 | 執筆:カナメ先生
不動産クラファン事業者は、国土交通大臣などから不動産特定共同事業者の許可を取得し、不動産特定共同事業法に基づいて事業を行っています。

不動産特定共同事業法について学び、不動産クラファンの理解を深めましょう。

国土交通省の「FTKの多様な活用手法検討会」を参考にしています。

不動産特定共同事業法とは?

1994年に制定された、適切な不動産特定共同事業者の運営と投資家の利益保護を目的とした法律です。

不動産特定共同事業(FTK)とは、複数の投資家から出資を受けて、不動産の取引を行い、その収益を投資家に分配する事業を指します。

改正履歴
・2013年、倒産隔離型スキーム(特例事業)を導入
・2017年、小規模不動産特定共同事業を創設
・2017年、クラウドファンディングに対応した環境を整備
・2019年、電子取引業務ガイドラインの策定

不動産特定共同事業者について(第1号~第4号)

不動産特定共同事業者(許可制)の説明図

第1号事業者不動産特定共同事業契約を締結し、不動産取引から得られる利益等の分配を行う事業者
第2号事業者不動産特定共同事業契約締結の代理や媒介をする事業者
第3号事業者特例事業者の委託を受け、不動産取引を行う事業者
第4号事業者特例事業者が当事者となる不動産特定共同事業契約締結の代理や媒介をする事業者

1号と2号は第1号事業、3号と4号は特例事業(倒産隔離型)に必要な許可です。

不動産クラファン事業者における許可取得状況

サービス名1号2号3号4号電子取引
TREC FUNDING
Rimple
CREAL
COZUCHI
ジョイントアルファ
プロパティプラス
大家.com
TSON
TECROWD
FANTAS

ほとんどの事業者が第1号と第2号のみの許可を受けています。
つまり、倒産隔離されていないタイプの不動産クラファンと言うことです。

不動産特定共同事業者の主な許可条件

①資本金の必要金額

・第1号事業者:1億円
・第2号事業者:1,000万円
・第3号事業者:5,000万円
・第4号事業者:1,000万円
②宅地建物取引業の免許
③良好な財産的基礎、事業を適切に遂行できる人的構成
④基準を満たす契約約款
⑤事務所ごとの業務管理者配置(いずれかに該当)
・不動産特定共同事業の業務で3年以上の実務経験
・不動産証券化協会認定(ARES)マスター
・ビル経営管理士
・不動産コンサルティングマスター

不動産証券化スキームの活用比較

J-REIT / TMK / GK-TK / FTK

不動産クラファンは「小規模物件」や「築古物件の再生」に向いているようです。

不動産特定共同事業(FTK)の実績推移

不動産特定共同事業(FTK)の実績推移グラフ

カナメ先生の見解

今のところコストや手間の関係で倒産隔離型スキーム(特例事業)を採用している不動産クラファンはほとんどありません。

そのため信頼性の高い運営会社を選ぶことがとても重要です。

投資に不慣れな方は上場企業(関連企業含む)が運営している不動産クラファンを選ぶようにしてください。

倒産隔離型の普及が進めばより多くの投資家が参加しやすくなりそうです。

カナメ先生
この記事を書いた人
21歳から投資をはじめて投資歴21年。ソーシャルレンディング歴6年。運用資産3.5億円以上。「凡人なりに出来ることをコツコツと堅実に行うこと」がモットーです。
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