オーナーズブックの延滞ファンド「大阪市中央区ホテル素地第1号第1回」の状況報告レポート第17報の解説です。
対象となるファンドの情報
| ファンド名 | 大阪市中央区ホテル素地第1号第1回 |
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| 利回り | 5.0% |
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| 運用期間 | 19ヶ月 |
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| 投資実行日 | 2019年9月26日 |
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| 最終弁済日 | 2021年3月31日（当初予定） |
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| 募集総額 | 7.5億円 |
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| 運用タイプ | 貸付（シニアローン） |
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| LTV | 68.2%（当初評価額：11億円） |
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投資実行から4年5ヶ月が経過してます。
・担保の所在地は大阪市中央区日本橋（抵当権第一順位）
・評価額はホテル素地として外部専門家査定額を参考に査定
・総合不動産会社AAの連帯保証あり
延滞の要因
・新型コロナウイルスの影響でインバウンドが大幅に減った
・ホテル用地として評価していたため影響が大きい
・大阪市中央区日本橋は特に影響が大きい
運用・延長・延滞に関する履歴
| 2019年09月13日 |
ファンド募集開始 |
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| 2020年01月15日 |
国内で新型コロナ感染者が確認される |
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| 2021年03月31日 |
最終弁済日延長の申出を受託（1年間の延長） |
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| 2021年11月30日 |
国内でオミクロン株感染者が確認される |
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| 2022年01月17日 |
第1報：利息の支払いが無くなった（延滞開始） |
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| 2022年03月24日 |
第2報：弁済期日に元本全額及び利息の支払いが困難 |
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| 2022年04月01日 |
第3報：現在の評価額は7.04億円と発表 |
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| 2022年06月09日 |
第4報：担保不動産競売申立が受理される |
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| 2022年06月10日 |
外国人観光客受け入れ再開 |
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| 2022年07月11日 |
第5報：担保不動産の競売開始決定 |
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| 2022年09月15日 |
第6報：競売申立ての取下げ（敷地の分割処分が理由） |
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| 2022年10月27日 |
第7報：回収活動の経過報告 |
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| 2023年01月27日 |
第8報：一部弁済（4,290万円）、評価額を6.34億円に引下げ |
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| 2023年03月31日 |
第9報：購入検討者から購入に向けた書面を受領、建物解体に着手 |
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| 2023年06月01日 |
第10報：売買合意には至っていない（複数の検討事項がある状態） |
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| 2023年09月06日 |
第11報：売買合意に至らず、更地化の工事が完了 |
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| 2023年11月22日 |
第12報：購入検討者から購入に向けた書面を受領（2度目） |
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| 2023年11月29日 |
第13報：契約締結、手付金受領、決済日決定（2023年12月末日） |
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| 2023年12月28日 |
第14報：買主から決済期限の延長要請（2024年1月22日に延長） |
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| 2024年01月22日 |
第15報：買主から再度の決済期限の延長要請 |
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| 2024年01月25日 |
第16報：預託金を条件に延長要請に応じる（2024年2月9日に延長） |
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| 2024年02月09日 |
第17報：不履行により売買契約の解除及び違約金の支払いを請求
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第17報の内容と解説
大阪市中央区ホテル素地第1号第1回案件につきまして、2024年1月25日付報告（第16報）にて、担保不動産について、売買契約決済期日を2024年2月9日に延長し、買主から預託金を受領したことをご報告いたしました。
以降の活動状況についてご報告させていただきます。
ロードスターファンディング株式会社は、不動産保有会社AYと共に残金決済を行うべく準備を進めてきましたが、決済が履行されませんでした。
このため2023年11月29日付売買契約の解除及び違約金の支払いを求めております。
なお、受領済の手付金及び預託金として計30百万円を営業者が預かっており、今後貸付金の返済原資および投資家への配当原資となる予定です。
ご迷惑をおかけしますが、引き続き購入検討者の発掘に注力していきます。
当社は適切な情報開示に努めてまいる所存です。大変恐縮ですが、直接お問い合わせをいただきましても、皆さまに公表している以上のご回答はできかねますこと、予めご了承のほどお願い申し上げます。
投資家の皆さまにはご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。今後、進捗等につきまして適宜、ご報告申し上げます。
悲しいことに今回は決済完了に至りませんでした。
困った物件、困った貸付先（AY）、困った購入検討者に悩まされ続けています。
担保物件の評価額引下げ履歴
・当初（2019年9月）：11.00億円
・前回（2022年4月）：7.04億円
・今回（2023年1月）：6.34億円
関連リンク
・
大阪市中央区ホテル素地第1号第1回
・
2021年03月31日：貸付期間延長について
・
2022年01月17日：案件に関する状況報告（第1報）
・
2022年03月24日：案件に関する状況報告（第2報）
・
2022年04月01日：案件に関する状況報告（第3報）
・
2022年06月09日：案件に関する状況報告（第4報）
・
2022年07月11日：案件に関する状況報告（第5報）
・
2022年09月15日：案件に関する状況報告（第6報）
・
2022年10月27日：案件に関する状況報告（第7報）
・
2023年01月27日：案件に関する状況報告（第8報）
・
2023年03月31日：案件に関する状況報告（第9報）
・
2023年06月01日：案件に関する状況報告（第10報）
・
2023年09月06日：案件に関する状況報告（第11報）
・
2023年09月06日：案件に関する状況報告（第12報）
・
2023年09月06日：案件に関する状況報告（第13報）
・
2023年09月06日：案件に関する状況報告（第14報）
・
2023年09月06日：案件に関する状況報告（第15報）
・
2023年09月06日：案件に関する状況報告（第16報）
・
2023年09月06日：案件に関する状況報告（第17報）
投資家の反応・口コミ
はい返済されませんでした
預託金3000万だけ・・
この茶番でまた1年引き伸ばしか？
最悪やな！！
3000万円も返済原資ができてよかったではないか。maneoでも同様に4年くらいは引っ張っていたのに比べれば、大阪案件はまだ2年。客観的にみて十分よくやっている。
いやなら愚痴らず訴訟すればよいのでは。
ふりだしではないが、、、
ようなものになったね
難あり訳あり物件にさらになってしまったと思う
ウソだろ⁉️
まあ、ここの大半の人の予想通り
本当に会社としてなりたっているのが不思議
大阪の件って、手付金を受領したけどドタキャンされたってこと？？
手付金をドブに流す方も凄いけど、
本当に発生した話しなの？？
購入意思を示したのに支払い延期を繰り返す
途中で3000万の供託金まで積んだのに、結局土地を買わない。
不可解な話ですよ
3000万を捨てた方にコンタクトして、破棄した理由を聞いてみたい。
私もみなさんと同様に「3,000万円を捨ててまで土地を買わなかった（買えなかった）方」のことが非常に気になります。
オーナーズブックの実績
現時点での延滞発生率は0.33%です。
298件中、運用完了260、運用中37件、延滞中1件です。
また、累計投資額は454億円で、利回り4.2%、運用期間11.1ヶ月だと仮定すると、概算で17.6億円程度の利益を投資家に分配したことになります。
カナメ先生の見解
今回も残念ながら売却失敗となってしまいました。
オーナーズブックはやるべきこと（売却活動）をやっていると思います。
それでもダメな物件はひたすらに上手くいかないのだと感じます。
もちろん、それを不動産担保に選んだオーナーズブックの責任なのですが。
少し無理矢理かもしれませんが前向きに考えれば、
・2023年03月：購入検討者Aから買付書面を受領 → 契約に至らず
・2023年11月：購入検討者Bと売買契約締結 → 決済不履行
これらの出来事から「実際に買おうと考える人が存在すること」「売却すればそれなりの元本が返ってくること」が分かりました。
絶望的結果への不安よりは少しマシになりました。
[4796] no name（2024-03-03 18:28:39）
3697
すでに解体され更地になっています。
評価額11億円の更地がこれ
https://ibb.co/album/KDKjkk
嘘だろう。驚愕の事実。
[4692] no name（2024-03-02 15:58:14）
ロードスターキャピタルの平均年収1166万円
しっかり営業活動しているなら、広告宣伝費＋人件費で
売却できても幾ら残るのか
[4691] no name（2024-03-02 15:25:40）
そもそも、売却活動の具体的な内容がわからないのにやるべきことをしっかりやっているかどうかの判断などできないのでは？とくに根拠があるわけでもなくなんとなくやってそうってだけでしょ
[4676] no name（2024-03-02 06:32:50）
異常に高額な価格をつける事で今まで売却していない。
これをやるべきことをやっていると言えるのだろうか。
見せかけだね。
価値に見合った価格なら直ぐ売却できる。
[4644] カナメ先生（2024-03-01 14:50:54）
> 4572さん
4576さんのおっしゃる通り、真面目な会社であれば小まめに更新します。
所有者が不動産会社に更新を促すケースも多々あります。
[4576] no name（2024-02-29 17:36:56）
4572
横から悪い。
情報が古いままなのはよくないが情報更新を怠っているだけだと思う。何かしたいのであれば、広告情報サイトまたは広告掲載者（xx商事）がに問い合わせれば良いかと。
[4572] no name（2024-02-29 14:35:10）
カナメ先生、横から失礼いたします。
不動産情報は、最初に掲載したものをずっと使用するのでしょうか。
現在掲載されてる内容は、現況建物有りになってますが、実際は取壊しされてます。
更新時が、内容変更のタイミングだと思うのですが、取壊し後何回か更新してるのに
変更しなくてよいのでしょうか。
[4568] カナメ先生（2024-02-29 12:57:13）
> 4546さん
私は何度も不動産取引を行っておりますが、状況次第では決済確定まで物件情報掲載を続けるケースはあります。
「やるべきこと」に関しては定義は不明確であるため、様々な考え方があると思います。参考になる意見をいただけて助かります。
[4546] no name（2024-02-29 04:21:20）
カナメ先生
本件、年明け以降、決済予定の日（2月9日）までの間でも普通に不動産会社のホームページで売り物件として担保物件が売りに出されていました。本当に売却活動を行っていて決済予定であったのなら、不動産会社がその間も売り先探しているなんてありえないですよね。
「オーナーズブックはやるべきこと（売却活動）をやっていると思います。」
とのことですが、「やるべきこと」は債権の保全と投資家保護であって、物件が売れないなら保証人に保証債務を求償するなり、保証人の資産を押さえるなりすべきです。投資家に対しても現状を明確に説明すべきです。
投資家からの質問ものらりくらりと逃げ回り、保証人に保証債務を求償せず、物件が売れた場合は残債は債権放棄することを早々に決める、競売は取り下げる、投資家に対して説明しない・・・
まったくやるべきことはやっていないと思いますが
[4165] no name（2024-02-23 10:15:28）
私はこの案件に投資していない第三者ですが、傍目から見てみれば、オナブはまあ、やるべきことはやっているんじゃないでしょうか。購入予定者がキャンセルに至ったのは不可抗力で致し方ないことなのかと思います。土地の評価額についてはよくわかりません。
[3750] no name（2024-02-17 18:15:31）
違約金2割なら1億2000万円以上になります。
買った場合の想定の損失が1億2000万円どころではないと判断した上でのキャンセルだろうか。
だとすると本当の価値は2〜3億円という説が真実味を帯びてくる。
価格下落の理由をコロナ影響と説明してきたが観光も飲食も今や盛況で特にホテル不動産はバブルだ。
そろそろ当局も黙ってはおけないのではないか。
[3697] no name（2024-02-16 19:40:18）
これ(解体予定地のフェンス部分)が評価額11億円ですね。
https://www.google.co.jp/maps/place/%E3%80%92542-0073+%E5%A4%A7%E9%98%AA%E5%BA%9C%E5%A4%A7%E9%98%AA%E5%B8%82%E4%B8%AD%E5%A4%AE%E5%8C%BA%E6%97%A5%E6%9C%AC%E6%A9%8B%EF%BC%91%E4%B8%81%E7%9B%AE%EF%BC%91%EF%BC%96%E2%88%92%EF%BC%92%EF%BC%90/@34.6666918,135.5074254,3a,75y,90t/data=!3m8!1e2!3m6!1sAF1QipM8utvusxbGdzXNed7OueEWcjTkVI_nVtEajcJ6!2e10!3e12!6shttps:%2F%2Flh5.googleusercontent.com%2Fp%2FAF1QipM8utvusxbGdzXNed7OueEWcjTkVI_nVtEajcJ6%3Dw86-h114-k-no!7i2448!8i3264!4m7!3m6!1s0x6000e741c995b21d:0xe0302f876c8bb4f!8m2!3d34.6666918!4d135.5074254!10e5!16s%2Fg%2F11clnnyxgb?hl=ja&entry=ttu
[3674] no name（2024-02-16 09:52:11）
流石に悪質性が疑われても仕方ないところまで来てると思いますね。
[3673] no name（2024-02-16 09:31:22）
3672
競売しないんだから売却活動しているのは当然なので価値はないですね。
言い換えれば競売しないし売却活動もしないは善管注意義務違反でしょう。
[3672] no name（2024-02-16 09:22:17）
3671
売却活動をしている、というポーズをとるのは
どれほどの価値があるんだろうか。
[3671] no name（2024-02-16 09:03:30）
売却活動をしてればやることやってることになるのでしょうか？
違約金を支払ってでも購入キャンセルされるぐらいの問題を抱えた物件としか思えませんが、オナブは元は11億円の価値ある土地だがコロナの影響で価格が下落しただけとしか説明していないですよね。
コロナ回復してこの有り様は辻褄が合わず、多くの投資家が不信感を抱いているのにオナブは徹底して問合せにも応えてくれません。
これだけの疑念を抱かせて説明不足も甚だしい実態なのに売却活動をしているからオナブの回収活動を認めるのは違和感しかありませんね。
[3667] no name（2024-02-16 07:30:27）
「実際に買おうと考える人が存在すること」
⇒楽観的ですね。全員逃げ出してるという実態ですよね。
預託金3000万円や違約金の方が傷が浅いと考えてキャンセルしたと考えるのが妥当だと思いますよ。
「売却すればそれなりの元本が返ってくること」
⇒これも当たり前の話で、今回の決済不履行で売却の実現性がかなり低いと感じました。
[3649] no name（2024-02-15 23:25:29）
>3626
いいの？オナブつぶれると、もれなく君たちの投資案件の全損が合法的に確定してしまうよ。
[3640] no name（2024-02-15 21:24:29）
3633
その理屈だと君も管理人様が決めた仕様にケチをつけるなど傍若無人なのでは？
納得できなくても意見するのはおかしいって理屈なのでしょう？
[3634] 3633（2024-02-15 20:49:23）
言い忘れましたが、ニックネームは公開してメアドは非公開（あくまで投稿する際の必要事項）という意味です。
[3633] no name（2024-02-15 20:42:24）
3632さん
記事を読めば
困った物件、困った貸付先（AY）、困った購入検討者に悩まされ続けています。
今回も残念ながら売却失敗となってしまいました。
オーナーズブックはやるべきこと（売却活動）をやっていると思います。
とあるのに、やるべきこと（売却活動）をやっているとは思えないというのは少々言いがかりなのでは。
ましてや一個人の都合で管理人様のブログの内容に口出しするような傍若無人ぷりは、傍から見ても不愉快です。
なので管理人様に提案なのですが、投稿の際にはニックネームとメアド必須にしたほうがいいのではないでしょうか。これで同一人物からの不適切な投稿はある程度は防げると思いますが。ご検討のほどをお願いします。
[3632] no name（2024-02-15 20:19:27）
カナメ先生、本案件だけから見るとオーナーズブックは誠実さにかなり欠けています、責任感感じず、やるべきこと（売却活動）をやっているとは思えないほどです。
A+かつNO1の格付けに相応しくない、格付けの訂正求めます。
[3628] no name（2024-02-15 19:36:19）
>なお、受領済の手付金及び預託金として計30百万円を営業者が預かっており、今後貸付金の返済原資および投資家への配当原資となる予定です。
これも本当か疑ってかかる方が賢明かもな。
少なくとも配分されるまでは。
[3627] no name（2024-02-15 19:02:32）
案件募集時の過剰な担保価額の表示によって投資し、それによって大幅な元本毀損が発生した・・・。そういう訴訟を恐れてナアナアで長引かせてるんですかね？出資者が「少しでも返ってきたらええわ」みたいに待ち疲れてしまうのを狙ってるのかな？
私の勘繰り過ぎかもしれませんけど。
[3626] no name（2024-02-15 18:32:31）
不誠実なオナブはつぶしましょう。格下げ決定です。
[3619] no name（2024-02-15 17:39:39）
オーナーズブックは売買情報公開してないため、購入検討者本当にいるかどうか分からないです。
土地評価額半分近く下げていること自体もおかしいです、そもそも当初の11億円の評価額は大いに間違ったのではないですか。
オーナーズブックは説明会も開かない、だめな物件を選んだので、しかるべき責任を取る姿が見えず、良い会社ではないことは明らかです。
[3617] no name（2024-02-15 16:05:58）
maneoの京都案件なみにグダグダじゃないですか……
